Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Банк продает дом за долги

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге.

И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле{q}

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему

, то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: 7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: 7-812-467-37-54
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуФедеральный: 7-800-350-84-02
  1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
  2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
  3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.
Предлагаем ознакомиться:  Как забрать денежный долг

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником.  Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

  1. Заявка на участие в установленной форме.
  2. Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
  3. Документы, подтверждающие личность.
  4. Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
  5. Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Торги назначаются на определенный день, в который явиться должны все зарегистрированные участники. Тот, у кого в конверте будет назначена самая высокая стоимость квартиры, получает право ее приобрести за эту цену. Уплаченный задаток, конечно же, учитывается.

В этот же день победитель и организатор проводимого  мероприятия подписывают протокол об итогах. Этот документ заменяет договор и обладает всеми его правами.

Но существует и опасный момент в проведении торгов – в дальнейшем они могут быть признаны недействительны. В том случае, если были нарушены какие-то правила и не соблюдены какие-то порядки их проведения. «Недействительность» признается только по решению суда, который рассматривает исковое заявление, поданное заинтересованным в этом лицом.

Можно ли купить такую недвижимость{q}

Банки охотно кредитуют недвижимость. Ведь это надежный, долгосрочный и прогнозируемый актив.

На сегодняшний день большая часть граждан приобретает жилье в ипотеку. Это определенный риск, так как дом находится в залоге у банка в течение длительного срока. Если своевременно не погашать задолженность, это грозит штрафом и начислением пени.

Предлагаем ознакомиться:  Как лишить бывшую жену алиментов

Если оплата по кредиту прекращается вовсе, то, согласно договору, дом переходит в собственность банка. Владелец не сможет сделать возврат вступительного взноса и ранее уплаченных платежей. Поэтому к покупке имущества в кредит необходимо подходить очень ответственно.

Для того, чтобы обезопасить себя от такой ситуации, кредиторам следует внимательно изучить все варианты ипотечных программ и рассчитать сумму ежемесячного платежа. Ведь, в случае неспособности заемщика выплатить кредит, его признают банкротом.

После этого объект кредитования переходит к банку. В дальнейшем имущество будет реализовано на торгах. И скорее всего залоговый дом будет выставлен на продажу ближе к минимальной цене на рынке в период проведения аукциона, так как для банка это непрофильный актив, под который резервируются (замораживаются) его другие активы.

Перед сделкой нужно выяснить, выдвигает ли прежний плательщик иск или нет. Также стоит уточнить у банка, ведет ли он с первоначальным хозяином судебные тяжбы.

Если это так, то, скорее всего, на данное жилье будет наложен судебный арест, и он будет действителен до завершения разбирательства. Скорее всего, купить этот дом с залога будет уже невозможно.

Важно также изучить историю заложенной недвижимости, и почему она выставлена на торги.

Следует учесть, что если сделка была проведена между сторонами, а банк не сообщил о наличии претензионных разбирательств, то операция не считается юридически грамотной и не имеет никакой силы. Денежные средства, перечисленные за долгожданные квадратные метры, не будут возвращены.

Если даже в период покупки дома судебных тяжб нет, это не гарантирует возникновения такой ситуации в дальнейшем.

Погасив долги, предыдущий заемщик может выдвинуть запрос на возвращение ему жилплощади через суд. Это обстоятельство затруднит процедуру покупки объекта недвижимости.

Факт прописки чужих людей в залоговом имуществе может выясниться уже после его приобретения. Бывший обладатель мог зарегистрировать родственников или других людей, не поставив об этом в известность банк. Ситуация осложнится, если выяснится факт регистрации несовершеннолетних детей. Чтобы выписать ребенка, необходимо будет предоставить другую площадь, которая будет равнозначна предыдущей.

Таким образом, приобретая залоговое жилье, можно прилично сэкономить, но вдобавок к этому приобрести немало проблем и сложностей. Для безопасности сделки важно тщательно разузнать все особенности потенциальной покупки, а также привлечь профессионального юриста по профилю таких операций.

  1. Банк продает дом за долгиБанк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
  2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
  3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
  4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.

    Внимание: в ситуации, когда стороны не смогли договориться между собой о приемлемой цене, суд назначает свою собственную стоимость с опорой на независимых оценщиков, причем в этом случае цена устанавливается в размере 80% от оценочной стоимости.

  5. После этого служба судебных приставов-исполнителей начинают торги, которые по регламенту службы должны идти на повышение — тот покупатель, что предложил наивысшую цену за квартиру, и получит ее. Существует также правило: торги могут состояться только при условии, что количество участников в них составляет минимум два человека.

    В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

    В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.

    Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

Предлагаем ознакомиться:  Алименты если отец получает минимальную зарплату

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд. В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей. По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам. Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника.

«Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион. Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно. Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи.

https://www.youtube.com/watch{q}v=DyDBXEuSeDc

В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры. Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector