Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Если в предварительном договоре не определен срок

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.
Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на оформление земельного участка

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Если в предварительном договоре не определен срок

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Судебная практика по статье 429 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 306-ЭС17-21478 по делу N А57-18804/2015

Суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельствах, установленных в решении Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2016 по делу N А57-15440/2015, руководствуясь положениями статей 13, 192193, 429, 11021105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 81, 100, 142, 213.24 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позицией, изложенной в пунктах 26, 42 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», установив факт взыскания с должника в пользу Матвеевой Е.В. неосновательного обогащения в сумме 12 939 226 рублей указанным решением от 26.02.2016 Арбитражного суда Саратовской области, констатировав отсутствие доказательств возврата указанных денежных средств должником, правомерно удовлетворили заявление Матвеевой Е.В. о включении в реестр требований кредиторов должника суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, произведя перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный Матвеевой Е.В..

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 304-ЭС17-21861 по делу N А67-1227/2014

Разрешая спор, окружной суд руководствовался положениями статей 201.1, пункта 1 статьи 201.4, пунктов 1, 2 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статей 429, 487, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и исходил из того, что между Качеевым Л.Н. (покупателем) и ООО «ИмпериалСтрой» (продавцом) заключен договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате, исполненным со стороны Качеева Л.Н. в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 26.02.2018 N 305-ЭС18-181 по делу N А41-4523/2017

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, выводы которого поддержал суд округа, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), установил, что денежные средства в размере 17 500 000 руб. переданы ответчику согласно распискам, выданным генеральным директором ООО «АПХ «Кудиново» Исполиновым А.С., исполнявшим на момент подписания соглашения полномочия генерального директора ответчика во исполнение сторонами условий соглашения, которое планировалось к заключению.

Предлагаем ознакомиться:  Составление протокола об административном правонарушении

Определение Конституционного Суда РФ от 27.03.2018 N 658-О

КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ СТАТЬЕЙ 429 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,

Определение Конституционного Суда РФ от 27.03.2018 N 657-О

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации А.В. Машков оспаривает конституционность статьи 429 ГК Российской Федерации о предварительном договоре. По мнению заявителя, она содержит дефектные с точки зрения юридической техники нормы, что ведет к произвольному их применению судом без учета фактических обстоятельств дела, а также приведенных заявителем в обоснование своей позиции доводов о принятии им со своей стороны всех возможных мер для заключения договора участия в долевом строительстве и, соответственно, к нарушению его прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 987-О

КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ СТАТЬЕЙ 429 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, В.Г. Ярославцева,

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.05.2018 N 4-КГ18-30

Как установлено решением Одинцовского городского суда от 19 июня 2013 г., исходя из содержания пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными, поскольку до окончания годичного срока, указанного в пункте 1.1 статьи 1 предварительного договора, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22

Между тем, исходя из квалификации, данной судебными инстанциями договору, заключенному между Куликовым Р.В. и ЗАО «ФЦСР», как предварительному договору купли-продажи, суды не учли, что в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2018 N 303-ЭС18-13574 по делу N А04-8706/2017

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исследовав и оценив по правилам главы 7 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А04-10396/2015 и N А04-2069/2016, руководствуясь статьями 429, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в информационном письме от 11.01.2001 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», исходил из того, что обязательства сторон из предварительного договора прекратились, в связи с чем у ответчика отпали установленные договором основания для удержания 50 000 000 рублей, внесенных обществом в обеспечение исполнения обязательств данного договора.

Определение Верховного Суда РФ от 11.10.2018 N 306-ЭС18-6807 по делу N А55-8181/2016

Поскольку договор от 19.06.2015 при регулировании правоотношений между Оводом А.В. и Боярцевым С.В. нотариально не удостоверен, то в указанной части ничтожен. В части намерения Общества продать долю в уставном капитале, обязательства по правилам пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса прекращены, так как до истечения срока, согласованного в названном договоре, истец с требованием о заключении соглашения не обращался.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения несовершеннолетнему ребенку земельного участка

Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2018 N 304-ЭС18-16546 по делу N А46-10684/2017

Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 11, 12, 15, 330, 421, 429, 432, 454, 455, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрел оснований для взыскания с департамента убытков в виде уплаченной обществом неустойки по предварительному договору купли-продажи от 03.10.2015 б/н (далее — предварительный договор).

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:ZvLW3z-gZA0

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector