Имеет право добросовестный покупатель на возмещение от государства

Регулирующее законодательство

Главный правовой документ, регламентирующий получение и передачу прав на жильё — закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Механизмы правовой защиты описаны в изменениях к нему — законопроекте №299-ФЗ. Он привнёс следующие изменения для тех, у кого было изъято жилое помещение:

  • добросовестный приобретатель имеет право рассчитывать на компенсацию от государства;
  • её выплата возможна после удовлетворения судебного иска покупателя;
  • размер компенсации определяется кадастровой стоимостью на момент вступления в силу судебного решения.

Срок исковой давности для таких дел — три года со дня вступления законопроекта в силу. Также вводится запрет на изъятие жилья местной администрацией или органами власти по виндикационному иску.

Гражданский кодекс

Ранее 302 статья ГК РФ описывала возможности собственника истребовать имущество у покупателя — в случае совершения сделки лицом, не имевшим на отчуждение фактических прав. Это создавало возможности для оспаривания и изъятия квартир в ходе мошеннических схем. Для защиты приобретателей жилья были внесены изменения, признающие 1 пункт статьи частично несоответствующим Конституции. Это позволило ввести понятия презумпции добросовестности в отношении купленных зарегистрированных объектов недвижимости.

Регулирующее законодательство

Требовать компенсации лишившийся жилья гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Закон также будет иметь обратную силу.

Государственная Дума на пленарном заседании в четверг, 25 июля, приняла в третьем, окончательном чтении поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в части совершенствования правил о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Законопроект был разработан Правительством РФ во исполнение постановления Конституционного суда РФ.

Закон позволит защитить права граждан, лишившихся жилья, которые, приобретая такое жилье, не знали о его «криминальном» прошлом, и у которых оно затем было истребовано судом.

После вступления закона в силу им будет положена компенсация от государства — либо в размере суммы реального ущерба, либо по кадастровой стоимости жилья, на выбор самого гражданина.

Требовать компенсации лишившийся жилья гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Закон также будет иметь обратную силу — те граждане, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации в течение трех лет после вступления в силу новых норм.

Стройка

Как подчеркивал Председатель ГД Вячеслав Володин, закон поможет урегулировать ситуацию для добросовестных приобретателей порядка 36 тыс. квартир, о которых на сегодняшний день уже известно, что у них проблемное прошлое.

«Люди, которые по независящим от них причинам лишаются жилья, по новому закону смогут компенсировать его отчуждение и не окажутся на улице без средств», — говорил он.

Ранее Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников отметил, что, в соответствии с действующим положением Гражданского кодекса, такая недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения. Например, у наследников или покупателей злоумышленника, который приобрел недвижимость незаконно.

При этом он подчеркнул, что когда речь идет об истребовании жилья, важно усилить меры по защите имущественных прав граждан.

Предлагаем ознакомиться:  Кто имеет право вступать в трудовые отношения

Закон поможет защитить граждан, которые во время покупки квартиры не знали о её «криминальном» прошлом и у которых впоследствии это жилье было истребовано по суду. Закон будет иметь обратную силу.

Дума 24 июля 2019 года приняла во втором чтении поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в части совершенствования правил о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

«Принятый нами во втором чтении законопроект защитит граждан, которые, приобретая жилье, не знали о его прошлом, и у которых впоследствии это жилье было истребовано по суду, после признания сделки незаконной. Мы предложили норму закона, в соответствии с которой гражданин может получить от государства компенсацию за утраченные квартиру или дом.

Он подчеркнул, что «очень важно, что закон будет иметь обратную силу. Обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. Именно с этой даты новый закон будет действовать».

«Законопроект был внесен во исполнение решения Конституционного суда в 2016 году. Мы сделали все для того, чтобы выйти на его принятие. Надеюсь, что завтра законопроект будет рассмотрен в третьем чтении и принят», — сказал Председатель ГД.

По словам Вячеслава Володина, закон поможет урегулировать ситуацию для добросовестных покупателей порядка 36 тыс. квартир, о которых на сегодняшний день уже известно, что у них проблемное прошлое. «Люди, которые по независящим от них причинам лишаются жилья, по новому закону смогут компенсировать его отчуждение и не окажутся на улице без средств», — сказал он.

Внесены изменения в положения Закона о регистрации недвижимости, вступающие в силу с 1 января 2020 года (Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ).

Компенсация из резервов государства будет выплачиваться физическим лицам – добросовестным приобретателям, которые вынуждены вернуть квартиру законным собственникам, которые затребовали ее возврат, в тех случаях, когда решением суда с третьего лица, ответственного за истребование жилого помещения, в пользу добросовестного приобретателя взысканы убытки, однако по не зависящим от приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Для реализации права на получение компенсации добросовестному приобретателю необходимо будет предъявить соответствующий иск Российской Федерации. Размер компенсации, выплачиваемой на основании требования добросовестного приобретателя, равен кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом.

Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право велосипедист ехать по тротуару

Имеет право добросовестный покупатель на возмещение от государства

Право на компенсацию предоставлено также физическим лицам – добросовестным приобретателям, от которых на основании судебного акта жилое помещение истребовано в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу рассматриваемого закона. Это право может быть реализовано в течение трех лет со дня его вступления в силу.

Изложенные выше правила не применяются, если утрата физическим лицом – добросовестным приобретателем жилого помещения стала следствием ненадлежащего исполнения своих полномочий регистрирующим органом. В таком случае убытки возмещаются добросовестному приобретателю в полном объеме.

Проект рассматриваемого закона был разработан в целях реализации постановления КС РФ от 04 июня 2015 г. № 13-П, которым ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признана неконституционной в той мере, в какой она не допускает выплату компенсации добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, по мотиву отсутствия оснований для привлечения регистрирующего органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией.

Гражданский кодекс

Важно понимать, что понятие единственного пригодного для проживания помещения в этом случае идет вразрез с понятием виндикации. Оно отличается от взыскания формулировкой — изымается не любое имущество в определённом порядке, а конкретный объект недвижимости. Механизмы принудительного исполнения различаются — факт того, что жилье у приобретателя единственное, роли не сыграет.

Основные понятия

Сперва нужно определить, кто с точки зрения законодательства считается добросовестным приобретателем. Применяется основной принцип, связанный с жертвами недобросовестных схем. Если на момент сделки с собственником лицо не знало и не могло иметь сведений о неправомерности сделки, оно признаётся добросовестным.

Сложность заключается в установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой. Сюда входит перечень обязательных мер.

  1. Проверка жилья в РосРеестре. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Данные об объектах недвижимости публикуются и обновляются регулярно, позволяя проверить наличие прав у продавца.
  2. В том же управлении следует запросить выписку об объекте. Наличие в истории судебных споров, залог или арест — тревожный сигнал.
  3. Необходимо проверить самого продавца. Сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов.
  4. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены, особенно если это происходило несколько раз за короткий промежуток времени.
  5. Подозрения способна вызвать цена продажи, существенно ниже рыночной в сравнении со схожими объектами.
  6. Нежелательно, чтобы между сторонами сделки были личные или рабочие связи. В этом случае доказать суду неосведомленность будет гораздо сложнее.

Информацию о каждом из этапов нужно сохранить. Это могут быть официальные ответы из публичных органов, нотариально заверенные копии свидетельств, переписка с предыдущим собственником. Даже если неправомерность обнаружить не удастся, суд будет на стороне приобретателя. Это даст возможность компенсировать убытки от незаконной сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Что должен требовать продовец квартиры от покупателя

Возможности истребования собственником

Имеет право добросовестный покупатель на возмещение от государства

Несмотря на злоупотребление текущим законодательством, у собственника остаётся право получить жильё после неправомерной сделки. Возможность такого исхода определяется несколькими условиями.

  1. Недвижимость выбыла из собственности в результате действий сторонних лиц. Например, махинации, в которых мошенник без ведома правообладателя продаёт квартиру. Возможны ситуации, в которых сделка не имела преступного умысла, однако подобные случаи исключительны.
  2. Отсутствие прав на отчуждение. Продавец не мог распоряжаться имуществом, не действовал по доверенности или договору с собственником.

При наличии обоих факторов вероятен самый неприятный исход — приобретатель лишается прав на жильё. При этом сделка признается недействительной, и для возврата средств придётся подавать дополнительный иск.

Защита приобретателя

Предусмотрены права покупателя, дающие возможность воспрепятствовать или частично компенсировать убытки от виндикации.

  1. Возможность предоставить подтверждения добросовестности и возражения против требований собственника.
  2. Подача иска о возмещении убытков к виновнику — например, продавцу, осуществившему сделку. Учитывается не только сумма (реальный ущерб), но и неполученная прибыль — упущенная выгода приобретателя. Например, арендная плата за прошедший период времени.
  3. Компенсация затрат на ремонт и иное улучшение жилищных условий. Возможен имущественный либо денежный вариант.

Каждый из случаев рассматривается судом после ответного иска.

Изменения с 2020 года

Новая редакция законодательства позволяет добросовестному приобретателю гарантированно получить государственную компенсацию. С точки зрения закона, его права в случае недобросовестных сделок нарушаются так же, как и права собственника.

Старый механизм защиты отличался меньшей эффективностью. Даже при положительном решении о возмещении убытков, добиться его исполнения было затруднительно по разным причинам:

  • исчезновение мошенника и имущества;
  • невозможность изъять достаточную сумму;
  • бездеятельность приставов и так далее.

flag

Поправки дают возможность в таких случаях получить единовременную компенсацию из казны. Для этого добросовестный приобретатель через полгода после вступления решения в силу подает иск. По выбору покупателя, будет выплачена сумма сделки, либо кадастровая стоимость жилья.

Вопросы — ответы

Есть ли изменения в размере государственной компенсации, в сравнении со старой редакцией{q}

Да. Ранее она была ограничена единоразовой выплатой суммой в 1 млн рублей.

Как изменения в возмещении государством убытков коснулись собственников отчужденного жилья{q}

Ранее собственник имел право получить выплату при невозможности истребовать недвижимое имущество после незаконной сделки. В новой редакции законодательства такая возможность отсутствует.

В каких ситуациях потеря собственником прав на жильё не имеет преступного характера{q}

https://www.youtube.com/watch{q}v=SY4vVl08F20

Например, продавец получает от собственника жильё в результате судебного решения по иному делу и решает его продать. После осуществления сделки решение суда отменяется по каким — либо причинам. Недобросовестного умысла в этом случае нет ни у одной из сторон.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector