Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

https://www.youtube.com/watch{q}v=v-yfC0NdG54

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Вопросы, которые следует задать продавцу

  • Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо{q}
  • Сколько у квартиры владельцев{q}
  • На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности{q}
  • Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей{q}
  • Сколько человек прописано в квартире{q}
  • Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу{q}
  • Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем{q}
  • Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость{q}
  • Как долго продавец владеет квартирой{q}

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Полна горница людей

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать{q} Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания.

  • члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
  • те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
  • бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
  • лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Ущерб от кражи для организации

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу. Показать доверенность без предварительного задатка отказывается.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Когда посреднику можно доверять

особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду. Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру. Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник{q} Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья. Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом. Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

  • договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
  • договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
  • договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
  • договором дарения;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
  • ипотечным договором;
  • справкой о выплаченном пае;
  • договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится. Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей. Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

Как застраховаться от возможных притязаний{q}

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой.

А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

Избегаем всех рисков

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки. Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых. Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

  • отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
  • отвергайте варианты продаж по доверенностям;
  • проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
  • продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
  • всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
  • фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
  • заверяйте сделку у нотариуса;
  • оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Практически во всех юридических сделках интересы гражданина может представлять доверенное лицо. Доверенность оформляется у нотариуса и имеет юридическую силу, позволяющую принимать участие третьим лицам в процедуре купли/продажи. Так, при ознакомлении с доверенностью предстоит обратить внимание на следующие аспекты:

  • дата подготовки документа (бумага может быть старой и уже утратившей свою актуальность, что случается, когда доверитель уже умер или утратил права распоряжения собственностью);
  • персональные данные лица, выдавшего доверенность (лучше попросить личной встречи с доверителем во избежание конфликтных ситуаций);
  • перечень функций, на которые распространяется документ (в содержании всегда прописывается, в каких сделках может принимать участие третье лицо, а также какими функциями ограничиваются его полномочия);
  • установление даты, когда документ теряет свою юридическую силу (в конкретный день или же после завершения конкретного списка задач).
Предлагаем ознакомиться:  Мать одиночка пособия и льготы 2019

В случае смерти лица или признания его недееспособным, такая доверенность также теряет юридическую силу.

Риски при покупке вторичного жилья в этом случае связаны с возможностью встречи с мошенником. Черные риэлторы спешат оформить сделку, пока покупателю не станет известно о смерти текущего хозяина объектов. Узнать о законности отчуждения собственности можно из выписки ЕГРН, срок действия которой ограничивается одним календарным месяцем.

Часть денег, передаваемая продавцу в счет покупки, должна быть документально оформлена. Иначе есть риск, что покупатель ее лишится в случае отмены сделки. Обычно заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. Передача денежных средств фиксируется распиской от покупателя.

В предварительном договоре купли-продажи с задатком обозначаются следующие сведения:

  • паспортные данные продавца и покупателя квартиры, их адреса и контактные данные;
  • точный адрес квартиры, за которую вносят задаток и ее описание;
  • стоимость покупаемой квартиры (с учетом комиссии), отмечается запрет на ее изменение;
  • указывается сумма аванса и заключается авансовое соглашение. Если вносится задаток, то в случае отмены сделки продавцом, он возвращает его в двойном размере;
  • если сделка не осуществляется по вине продавца, аванс возвращается покупателю в полном объеме. Срок возврата также обозначается в документе;
  • сроки снятия с регистрационного учета проживающих в квартире жильцов и освобождения жилплощади от вещей прежних владельцев.

Следующим важным этапом покупки жилья является правильный подбор документов при покупке квартиры на «вторичке». С ним вы можете ознакомиться по ссылке.

Опытные юристы призывают обращать внимание на некоторые тонкости покупки. Например, для документов, устанавливающих право владения, срок получения желательно должен быть не менее 3-х лет на момент покупки. Это срок исковой давности, по его истечению риски при покупке жилья существенно снижаются.

Не допускайте совершение сделок по фальшивым доверенностям, незаконной приватизации. Сделка должна быть согласованной, т.е. на продажу квартиры иметься согласие всех собственников квартиры. Тщательно проверяйте неучтенное наследство.

Как купить квартиру без риска и не пожалеть о сделке{q} Обращайтесь к проверенным риэлторам и грамотным юристам, ну и сами не теряйте бдительности. Не стесняйтесь проверять, перечитывать, вникать – это главная защита от неприятных сюрпризов в будущем. Купленная квартира должна быть в радость.

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Какие есть риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс{q} С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Предлагаем ознакомиться:  Льготы по налогу на имущество физических лиц

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

А что скажет вторая половина{q}

Здания

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары. А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов.

Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода{q} Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю{q} Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

  • сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
  • частые перепродажи со сменой собственников;
  • судебные споры;
  • факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Страхование покупки квартиры

Разговор

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Гражданским кодексом установлено, что у наследников есть шесть календарных месяцев с момента смерти близкого родственника, когда есть законное право заявить свои претензии на наследство. По завершению этого термина ценности делятся между претендентами в законных частях, и только после этого можно распоряжаться наследством, в том числе оформлять его продажу.

Как показывает практика, нередко наследники узнают о своих законных претензиях на имущество через несколько месяцев (или даже лет) после смерти близкого родственника. Для таких случаев предусмотрена процедура восстановления упущенного срока. Суд рассматривает иск о восстановлении срока наследования и об отмене ранее составленного постановления нотариуса о делении ценностей.

Это значит, что текущий владелец дома/квартиры теряет права собственности на объект, а ранее оформленная сделка признается недействительной. Такие ситуации чреваты тем, что продавец может продавать жилье не только по незнанию, но также в мошеннических целях. В таком случае можно остаться и без жилья, и без денег.

Материнский капитал – целевая поддержка, на которую могут претендовать родители, воспитывающие двоих и более несовершеннолетних детей. Помощь оказывается на ограниченный перечень целей, среди которых приобретение недвижимости или улучшение текущих жилищных условий.

Материнский капитал представлен в виде именного сертификата, который реализуется по безналичным сделкам. Главное условие при приобретении недвижимости с использованием средств Сертификата – оформление купленной квартиры в долевое владение всех членов семьи. Это значит, что в Росреестре жилище сразу переоформляется на родителей и каждого ребенка в равных частях.

https://www.youtube.com/watch{q}v=GKV_8YyTKrI

Приобретая недвижимость, которая была куплена за средства маткапитала, предстоит обратить внимание на то, кто является собственником недвижимости. Если несовершеннолетние дети и официальный супруг не указаны совладельцами, то продажа является незаконной. Если же в выписке ЕГРН значится, что дом разделен в требуемых долях между всеми участниками, среди которых несовершеннолетние дети, то к сделке должны привлекаться органы опеки и попечительства. Они гарантируют защиту прав и интересов ребенка при участии в продаже.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector