Нежилые помещения в жилом доме и НДС-вычет у застройщика-инвестора

Затраты на страхование гражданской ответственности застройщика — в «прибыльные» расходы

Застройщики многоквартирных жилых домов и иной недвижимости, оказывающие свои услуги в рамках договора долевого участия, должны защищать деньги дольщиков. В частности, застройщики могут заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительствеч. 2 ст. 12.1, ст. 15.

2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Без такого страхования невозможно зарегистрировать договор долевого участия в органах Росреестра (если первый договор долевого участия по объекту регистрируется после 01.01.2014)Письмо Росреестра от 14.02.2014 № 14-исх/01657-ГЕ/14. Выгодоприобретателями по такому договору являются дольщики: именно они получат деньги от страховщика при наступлении страхового случая.

Застройщики, применяющие общий режим, могут учесть расходы на это страхование при расчете налога на прибыль в составе прочих расходовподп. 10 п. 1 ст. 263 НК РФ. Ведь такое страхование — необходимое условие для строительства. Страховую премию нужно списывать на расходы в течение срока действия договора (пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде)п. 6 ст. 272, п. 3 ст. 263 НК РФ.

А вот упрощенцы могут учесть в расходах лишь затраты на обязательное страхованиеподп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Подходит ли страхование ответственности застройщика под такое определение или нет — вопрос спорный.

С одной стороны, как мы уже говорили, такое страхование нужно для регистрации договоров долевого участия. Из этого можно сделать вывод, что страхование обязательное.

Но с другой стороны, в Законе № 214-ФЗ не установлены, в частности, размер, структура или порядок определения страхового тарифа, необходимые для обязательного страхованиястатьи 935, 936 ГК РФ. Кроме того, у договора страхования ответственности есть альтернатива — поручительство банка (банковская гарантия). А значит, можно сделать и совершенно иной вывод: данный вид страхования не относится к обязательным.

Учитывая это, можно сказать, что упрощенцы-застройщики, которые выбрали в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на расходы», сильно рискнут, если решат затраты на страхование ответственности включить в свои налоговые расходы. Согласны с этим и специалисты Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

КОСОЛАПОВ Александр Ильич

Начальник отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе уменьшить полученные доходы на расходы на все виды обязательного страхования работников, имущества и ответственностиподп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика или иным способом — поручительством банкап. 1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ.

По моему мнению, признакам договора обязательного страхования договор страхования гражданской ответственности застройщика не соответствует. Поэтому расходы на указанное страхование не могут быть учтены при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения”.

Затраты на страхование гражданской ответственности застройщика — в «прибыльные» расходы

Начнем с налога на прибыль.

При определении налоговой базы не учитывают доходы виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования. В частности, в виде средств дольщиков при условии их использования по целевому назначению (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). О том, что эту норму применяют, только если строительство ведут подрядные организации без участия в выполнении строительно-монтажных работ (СМР) застройщика, в Налоговом кодексе РФ не сказано.

Что считать целевым использованием средств дольщиков, определено в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ. Одна из разрешенных целей – это их использование на строительство многоквартирных домов, а также на возмещение затрат на строительство. В данном законе не говорится, что под этим понимается только оплата внешним контрагентам.

Затраты, произведенные за счет целевых средств, не учитывают и в расходах в соответствии с пунктом 17 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Считается ли реализацией передача дольщику объекта долевого строительства? Напомним: согласно статье 39 Налогового кодекса РФ, реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе:

• права собственности на товары;
• результатов выполненных работ одним лицом для другого лица.

А также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

При этом передача имущества, если она носит инвестиционный характер, реализацией не является.

Арбитражная практика это подтверждает. Так, в определении ВАС РФ от 29 декабря 2008 г. № 1106/08 отмечено следующее. Поскольку договоры участия в долевом строительстве являются инвестиционными, отношения между обществом и физическими лицами по передаче права, принадлежащего ему по договору, также носят инвестиционный характер и не свидетельствуют о реализации товаров (работ, услуг).

А вот стоимость услуг застройщика, которые он оказывает дольщику по договору участия в долевом строительстве, учитывают в доходах при исчислении прибыли. Но понятие этих услуг законодательство не раскрывает.

По мнению автора, под услугами застройщика можно понимать обеспечение строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного сооружения, в котором расположен объект долевого строительства.

В какой момент данную услугу считать оказанной? В Налоговом кодексе РФ это не уточнено. Существуют разные точки зрения (мы привели их в таблице). 

Как правило, на практике применяют второй вариант (на дату передачи объекта дольщику по передаточному акту). К примеру, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 июля 2015 г. по делу № А11-3595/2014 суд пришел к следующему выводу. После окончания строительства и сдачи дома инвесторам у застройщика возникает выручка от реализации услуг, которые он оказал на основании договора участия в долевом строительстве.

При признании дохода не следует забывать о положениях пункта 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ. В нем сказано, что по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом, если в договоре не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доходы от их реализации налогоплательщик распределяет самостоятельно. Делает он это в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).

Механизм распределения доходов застройщик должен установить в учетной политике.

Его выбор зависит от многих факторов, в частности от условий договоров участия в долевом строительстве. Приводить возможные варианты не будем – это тема для отдельной статьи. Отметим лишь, что отказаться от такого распределения застройщик не вправе.

В расходы по налогу на прибыль включают затраты, связанные с оказанием услуг застройщика.

Непосредственно к созданию многоквартирного дома они не относятся, то есть его стоимость не формируют.

В какой момент можно распределить налог и заявить вычет

Имейте в виду, что налоговый спор возможен не только по вопросу применяемой методики расчета, но и по поводу даты принятия к вычету НДС по строительным работам. Так, в Минфине считают, что застройщик может заявить вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками, только после завершения строительства жилого домаПисьмо Минфина от 28.04.

Логика в таком подходе, безусловно, есть. Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично. В ходе строительства компания может и заключать новые договоры участия в долевом строительстве, и расторгать ранее заключенные (например, по требованию стороны или на основании судебного решения).

И этот процесс заканчивается только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС. С этого момента появляется и право на вычет.

В такой ситуации, по мнению налоговиков, первичным документом, подтверждающим факт выполнения СМР, является акт по форме № КС-2утв. Постановлением Госкомстата от 11.11.99 № 100, а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И при наличии этого акта и счета-фактуры застройщик может заявить вычет в периоде принятия работ к учету, не дожидаясь готовности объекта в целом.

Поэтому, если трехлетний срок после окончания налогового периода, в котором были выполнены условия для получения вычетап. 2 ст. 173 НК РФ, истек, налоговики отказывают в вычете входного НДС. Но суды в таких случаях соглашаются с компаниями, которые принимают НДС к вычету только после завершения строительстваПостановления ФАС СЗО от 26.05.2014 № А56-43881/2013, от 10.09.2013 № А56-67768/2011; ФАС МО от 07.09.2012 № А40-134819/11-99-576.

В то же время в ситуациях, когда НДС к вычету компания принимает в периоде принятия работ к учету, суды поддерживают налогоплательщиков, указывая, что право на получение НДС-вычета не зависит от не названных в НК условийст. 172 НК РФ. Главное, чтобы имелись счет-фактура и первичка, подтверждающая принятие строительных работ к учетуПостановления ФАС ЗСО от 27.11.

2013 № А75-3261/2013; ФАС МО от 19.04.2012 № А40-77285/11-107-332, от 07.04.2011 № КА-А40/2227-11; ФАС СЗО от 11.04.2011 № А56-25425/2010. Но делать так стоит, только если вы точно знаете, какие объекты до окончания строительства не будут «проданы» по договорам участия в долевом строительстве и останутся в вашей собственности. Иначе потом вам придется восстанавливать НДС и сдавать уточненки.

Все сказанное справедливо и для случая, когда застройщик не является инвестором, а выставляет последнему сводные счета-фактуры по услугам подрядчиков, по приобретенным для стройки сырью и материалам и т. д. Ведь в таком случае у инвестора возникают те же вопросы, в частности как поделить НДС на подлежащий вычету и на учитываемый в стоимости квартир.

Застройщик, строящий жилой многоквартирный дом или иной объект недвижимости, привлекающий средства дольщиков по договорам участия в долевом строительстве, вправе не облагать стоимость своих услуг НДС, если применяет общий режим налогообложенияподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Исключение — услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

Членство в саморегулируемой строительной организации (СРО) не является условием для освобождения услуг застройщика от НДСподп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Закон № 214-ФЗ.

Но он может отказаться от использования такой НДС-льготы и облагать свое вознаграждение этим налогомпп. 3, 5 ст. 149 НК РФ. Это избавит от необходимости вести раздельный учет, а также позволит принять к вычету весь входной НДС по материалам (работам, услугам), которые использовались застройщиком при организации строительстваПисьмо Минфина от 08.06.2011 № 03-07-10/11.

Для отказа от НДС-льготы надо представить в инспекцию заявление. Сделать это нужно не позднее 1-го числа квартала, с которого застройщик хочет отказаться от НДС-освобожденияп. 5 ст. 149 НК РФ. В заявлении нужно указать дату отказа от льготы, а также его срок. Он не может быть меньше годап. 5 ст. 149 НК РФ.

Если застройщик не подаст в инспекцию заявление об отказе от льготы, а просто станет облагать свое вознаграждение НДС, то не будет основания для вычета входного налогаПисьмо Минфина от 19.09.2013 № 03-07-07/38909. Поэтому вычеты инспекция оспорит. А вот НДС, который был получен застройщиком от инвесторов (дольщиков), придется полностью перечислить в бюджет, если счет-фактура выставлен с выделением этого налогап. 5 ст. 173 НК РФ. Иначе возможны споры с проверяющими.

Налог на добавленную стоимость

Как уже отмечалось, по договору участия в долевом строительстве застройщик реализует дольщику только свои услуги. Реализация дольщику результатов выполненных работ отсутствует независимо от того, выполняет застройщик СМР собственными силами или нет.

Такой подход согласуется и с арбитражной практикой. В частности, в упомянутом выше определении № 1106/08 ВАС РФ указал, что деньги, которые застройщик получает от дольщиков в качестве целевого финансирования строительства жилого дома независимо от способа строительства (подрядного или хозяйственного) являются инвестициями.

А не авансами за реализацию работ, услуг. Поэтому они не подлежат включению в налоговую базу по НДС. Входной налог по товарам (работам, услугам), используемым при строительстве жилого дома, застройщик к вычету не принимает. Эти суммы он учитывает в стоимости приобретаемых товаров, работ, услуг (п. 2 ст. 171, подп. 1 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).

До момента признания дохода от оказания своих услуг застройщик начисляет только НДС с авансов, полученных в качестве оплаты услуг застройщика. И только если такие услуги облагаются НДС. 

Но нередко в договоре участия в долевом строительстве стоимость услуг застройщика не выделяют. И определяют ее уже по окончании строительства как разницу между ценой договора и себестоимостью объекта долевого строительства. В этом случае в момент получения денег дольщиков их не рассматривают как средства, связанные с реализацией услуг застройщика. И НДС с авансов не начисляют. Этот вывод подтверждает постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 сентября 2008 г. по делу № А56-16478/2007.

Позиция Минфина

Заметим: чиновники стабильно придерживаются совершенно иной позиции по вопросу начисления НДС застройщиком, выполняющим (даже частично) СМР собственными силами. По их мнению, суммы, полученные от дольщиков на строительство, застройщик не должен включать в налоговую базу по НДС, только если строительство ведется подрядным способом.

В противном случае, как считают финансисты, строительные работы застройщика облагаются НДС так же, как работы подрядчика. А именно: все поступившие от дольщиков средства включают в налоговую базу как авансовые платежи, поступившие в счет предстоящего выполнения работ. Такие разъяснения приведены в письме Минфина России от 1 июня 2015 г.

№ 03-07-10/31550, а также в более ранних письмах – от 26 октября 2011 г. № 03-07-10/17, от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11 , от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10. Есть и судебная практика, поддерживающая такой подход – постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. № 09АП-26940/2013-АК.

По мнению автора, интерпретировать договор участия в долевом строительстве как договор подряда (причем исключительно в случае, когда застройщик выполняет работы своими силами) оснований не имеется. А значит, нет оснований начислять НДС с реализации СМР дольщику, поскольку такой реализации не происходит. Но данный подход может вызвать налоговый спор, поэтому свои интересы компании придется отстаивать в суде.

Застройщик-инвестор принимает к вычету НДС по переданным подрядчику стройматериалам

Застройщику нужно разделять два вида входного НДС, предъявленного ему в рамках стройки:

• входной НДС по материалам, использованным в строительстве подрядчиками, и услугам самих подрядчиков. По такому входному налогу у застройщика (если только он не инвестор) нет права вычета. Этот налог он должен передать инвесторам;
• «свой» входной НДС, который относится непосредственно к оказанию им услуг по организации строительства — по аренде, канцтоварам и прочему. При определенных условиях этот входной налог можно принять к вычету. Но надо быть осторожнее, если часть услуг застройщика облагается НДС, а другая часть — нет.

Рассмотрим это на примере строительства жилого дома с подземной стоянкой.

СИТУАЦИЯ 1. Продажи помещений в жилом доме идут в рамках Закона об участии в долевом строительствеЗакон № 214-ФЗ. В этом случае:

• не облагаются НДС услуги застройщика, связанные:

— со строительством квартир, приобретаемых как гражданами, так и предпринимателями и юридическими лицами;

— со строительством машино-мест, если они приобретаются гражданамиПисьмо Минфина от 26.02.2013 № 03-07-10/5454;

• облагаются НДС услуги застройщика, связанные со строительством машино-мест, если их покупают предприниматели или организации.

Часть «своего» входного НДС, приходящуюся на услуги по строительству квартир и «личных» машино-мест, к вычету застройщик принять не сможет. А вот иную часть «своего» входного налога, которая относится к облагаемым НДС операциям, к вычету принять можно. Но для этого нужно организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операцийп. 4 ст. 149 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Застройщик не может найти инвесторов на все помещения до окончания строительства и регистрации прав на них и оформляет оставшиеся помещения на себя. А затем продает по договорам купли-продажи. В этом случае:

• реализация жилых помещений НДС не облагается. Причем не имеет значения, кто покупатель — гражданин или организацияподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;
• реализация машино-мест является облагаемой НДС операцией, причем даже если они расположены на подземной стоянке жилого дома и их покупатели — обыкновенные гражданеп. 1 ст. 146 НК РФ.

Во второй ситуации при оформлении договоров купли-продажи застройщик сможет принять к вычету часть входного НДС, относящуюся к продаже построенных машино-мест. Разумеется, также потребуется раздельный учетпп. 1, 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Когда застройщик строит объект для собственных нужд, он может сам закупить сырье и материалы, нанять подрядчика и передать их ему на давальческой основе. Посмотрим, облагается ли НДС такая передача и имеет ли право застройщик принять к вычету входной НДС по сырью и материалам, использованным в строительстве.

Подтверждают подобный подход и специалисты налоговой службы.

Бухгалтерский учет

Порядок бухучета рассмотрим на примере, используя сделанные выводы. Справочно отметим, что организация может признавать выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по их завершении в целом.

Пример

Застройщик строит жилой дом на 100 квартир (далее – МКД-1). Часть работ выполняет сам. Вся площадь жилых помещений – 10 000 кв. м, нежилых помещений нет. Общая сумма затрат на строительство, включая НДС, – 100 000 000 руб., в том числе: стоимость материалов – 40 000 000 руб. (с НДС), зарплата рабочих застройщика с начисленными на нее взносами – 35 000 000 руб.

Договоры участия в долевом строительстве заключены на 80 квартир (№ 1–80) общей площадью 8000 кв. м. Цена всех таких договоров – 90 000 000 руб. Вознаграждение застройщика в цене договоров не выделено, его определяют как разницу между ценой договора и суммой затрат на строительство.

Квартиры, остающиеся у застройщика (№ 81–100), предназначены для продажи (их реализация НДС не облагается на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Затраты, связанные с оформлением на них права собственности застройщика (госпошлина), составили 100 000 руб.

ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»– 90 000 000 руб. – получена от дольщиков оплата по договорам участия в долевом строительстве;

ДЕБЕТ 41КРЕДИТ 60 субсчет «Поставщик»– 40 000 000 руб. – приобретены стройматериалы (НДС включен в стоимость материалов, поскольку они полностью предназначены для операций, не облагаемых НДС);

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»КРЕДИТ 41– 40 000 000 руб. – списаны материалы на строительство дома;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»КРЕДИТ 70 (69)– 35 000 000 руб. – начислены зарплата рабочим и обязательные взносы с нее;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1»КРЕДИТ 60– 25 000 000 руб. – приняты работы (услуги) от подрядчиков (НДС включен в их стоимость);

ДЕБЕТ 26КРЕДИТ 70 (69, 60, 10 и т. д.)– 7000 000 руб. – учтены общехозяйственные расходы застройщика;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 1» – «Квартира № 100»)КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1»– 100 000 000 руб. – сформирована стоимость квартир;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 1» – «Квартира № 80»)– 80 000 000 руб. (100 000 000 руб. × 8000 кв. м / 10 000 кв. м) – переданы дольщикам квартиры;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Дольщик»КРЕДИТ 90– 10 000 000 руб. – отражена реализация услуг застройщика (НДС не облагается);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»КРЕДИТ 62 субсчет «Дольщик»– 10 000 000 руб. – произведен взаимозачет стоимости услуг застройщика;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 26– 7 000 000 руб. – списаны общехозяйственные расходы;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51– 100 000 руб. – уплачена госпошлина за оформление права собственности застройщика на квартиры, предназначенные для продажи;

ДЕБЕТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)КРЕДИТ 68– 100 000 руб. – начислена госпошлина (в момент оплаты);

ДЕБЕТ 43 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)КРЕДИТ 20 субсчет «МКД-1» (аналитические счета «Квартира № 81» – «Квартира № 100»)– 20 100 000 руб. (100 000 000 – 80 000 000 100 000) – отражена стоимость квартир, подлежащих реализации.

Выставление застройщиком счета-фактуры

Когда инвесторы — организации или предприниматели, они вправе требовать от застройщика счета-фактуры. В любом случае застройщик должен передать инвесторам входной НДС по подрядным работам, сырью и материалам, использованным при строительстве. Для этого застройщик от своего имени на основании входящих счетов-фактур от поставщиков и подрядчиков составляет сводный счет-фактуру (в нем не указывается стоимость собственных услуг по организации строительства).

Такой сводный счет-фактуру застройщик регистрирует только в журнале учета выставленных счетов-фактур с кодом 13 «Проведение подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) капитального строительства, модернизации (реконструкции) объектов недвижимости». В книге продаж его регистрировать не нужно.

А вот по услугам самого застройщика порядок следующий.

СИТУАЦИЯ 1. Услуги застройщика НДС не облагаются, к примеру, когда объект инвестирования — жилое помещение. Если застройщик не отказался от своей льготы, то он не должен выставлять покупателю/инвестору счет-фактуру на свои услугип. 5 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ.

СИТУАЦИЯ 2. Услуги застройщика облагаются НДС, к примеру, при строительстве производственных помещений и офисов. В этом случае застройщик должен выставить инвестору счет-фактуру на свои собственные услугип. 1 ст. 168 НК РФ; Письма Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15; ФНС от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@;

Сводные счета-фактуры имеет право выставлять дольщикам/инвесторам даже застройщик, который сам не является плательщиком НДС. К примеру, перешедший на упрощенку. Иначе инвесторы, которые будут использовать приобретенные помещения в облагаемых НДС операциях, не смогут предъявить к вычету входной НДС по услугам подрядчиков, по приобретенному для стройки сырью и материалам и т. д.п. 6 ст. 171 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 26.06.2012 № 1784/12

К каждому сводному счету-фактуре, передаваемому инвестору-предпринимателю или инвестору-организации, нужно обязательно приложить копии:

• счетов-фактур, полученных от подрядной организации;
• первичных документов, подтверждающих операции (к примеру, накладных, акта по форме № КС-2, справки по форме № КС-3, платежных поручений и прочих документов).

Эти копии застройщику лучше заверить своей печатью и подписью уполномоченного должностного лица.

Для застройщика важно правильно распределить весь входной «строительный» НДС (по услугам подрядчиков, по использованным при строительстве сырью, материалам и т. д.) между дольщиками. Как это сделать — в Налоговом кодексе не говорится. Минфин рекомендует распределять налог пропорционально доле конкретного инвестора в сумме инвестиций на строительство объектаПисьмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

В некоторых случаях такой способ распределения невыгоден — к примеру, когда себестоимость строительства одних помещений существенно отличается от себестоимости других. Тогда можно разработать свой вариант распределения, правда, нет гарантий, что проверяющие согласятся с ним. Помните: важно, чтобы из применяемого вами метода было четко видно, что участнику долевого строительства по сводному счету-фактуре выставляется НДС, относящийся к подлежащему передаче ему имуществу. Выбранный метод распределения надо закрепить в учетной политике.

К примеру, НДС можно распределить исходя из расчетной стоимости передаваемого дольщику помещения и приходящегося на него НДС. Так сделала одна организация, отстоявшая свой расчет в судеПостановление 15 ААС от 07.10.2013 № 15АП-12946/2013. Для подробного расчета можно воспользоваться формулой.

(1) Определяется как часть общих затрат на строительство объекта в целом — к примеру, пропорционально метражу помещения в общей площади всех помещений, входящих в объект строительства.

Позаботиться о выборе метода распределения входного налога лучше заранее. Ведь сводные счета-фактуры застройщик должен выставить дольщикам (инвесторам) не позднее 5 рабочих дней с даты подписания передаточного актап. 3 ст. 168 НК РФ; п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ.

В сводных счетах-фактурах строительно-монтажные работы и товары (услуги) целесообразно выделять в самостоятельные позицииПисьма Минфина от 04.02.2013 № 03-07-10/2254, от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

Особенности составления сводного счета-фактуры

Посмотрим, как определить свой доход застройщику, если для строительства нанимается подрядчик и в то же время в договорах с инвесторами (дольщиками):

• не предусмотрен возврат инвесторам не использованных при строительстве средств;
• не указана конкретная сумма вознаграждения застройщика — она определяется как средства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства (разница между суммами, полученными от инвесторов, и себестоимостью строительства).

Прежде всего надо сказать, что в таких ситуациях у застройщика-упрощенца (как известно, считающего доходы по кассовому методу) нет необходимости включать в свои налоговые доходы деньги, полученные от инвесторов в качестве средств целевого финансированияподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Ведь сумма его дохода может быть определена только после окончания строительства.

Когда это произойдет, надо рассчитать сумму дохода в целом по объекту (к примеру, жилому дому). Финансовые результаты по разным домам «складывать» нельзя — так считает финансовое ведомство. Так что отрицательный доход (убыток) по одному дому не сможет уменьшить положительный доход по другому домуПисьма Минфина от 03.02.2012 № 03-03-06/1/62, от 16.09.2011 № 03-03-06/1/554.

(1) Обратите внимание: во избежание спора с инспекторами затраты не должны включать в себя расходы на содержание службы застройщика (расходы на зарплату, страховые взносы работников, аренду и т. д.)Письма Минфина от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 22.07.2011 № 03-11-06/2/109

Как видим, для правильного расчета суммы дохода упрощенцу надо наладить раздельный учет:

• расходов, связанных с выполнением его собственных обязанностей как застройщика. При применении «доходно-расходной» упрощенки их можно учесть в расходах — как правило, все такие затраты упомянуты в закрытом перечне расходов упрощенцевст. 346.16 НК РФ;
• всех иных расходов, связанных со строительством и использованием средств целевого финансирования, полученных от инвесторов/дольщиков для строительства объекта.

В заключение обратим внимание еще на одну деталь. Несмотря на то что подрядчики выставляют свои счета-фактуры на имя застройщика, тот не имеет права на вычет входного НДС по ним, если не является инвестором. Ведь это право принадлежит только инвестору. Такие счета-фактуры застройщику не следует регистрировать в книге покупок. Нужно просто зарегистрировать их в журнале полученных счетов-фактур.