Регистрация договора аренды недвижимости: документы, госпошлина, заявление, срок

Основные моменты

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

  • условия передачи имущества или собственности арендатору;
  • сроки действия;
  • указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
  • устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
  • условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

https://www.youtube.com/watch{q}v=BivDAMvdjE0

В 2019 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2019 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Госпошлина за регистрацию договора аренды в 2019 — для юридического лица, размер, кто платит

На необходимость госрегистрации аренды недвижимости указано в ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Госрегистрация аренды недвижимости производится путем регистрации договора аренды ( ч. 1 ст. 51 названного Закона). Однако не все эти договоры надо регистрировать. Это нужно сделать, если:

  • договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на срок не менее года. Это следует из п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ;
  • заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован независимо от его срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, в аренду может быть передана часть объекта недвижимости и такой договор также должен быть зарегистрирован. При этом часть объекта, передаваемую в аренду, нужно поставить на кадастровый учет. В этом случае учет и госрегистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры ( п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. 

Это может сделать одна из сторон договора. Если же договор аренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган ( ч. 2 ст. 19 , ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Если договор аренды удостоверен нотариально, то за его регистрацией может обратиться и нотариус ( п. 5 ч. 3 ст. 15 указанного Закона).

Порядок его оформления зависит от способа подачи. При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Однако вы можете заполнить его в бумажном виде и самостоятельно. В электронном виде удобнее заполнить форму на сайте Росреестра или Едином портале госуслуг.

Для оформления заявления в бумажном виде самостоятельно воспользуйтесь формой заявления, которая приведена в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.

В электронном виде вы можете оформить заявление следующими способами (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):

  • заполнить форму на Едином портале госуслуг или сайте Росреестра (ч. 11 ст. 18 названного Закона);
  • создать его в виде XML-документа при помощи XML-схемы, размещенной на сайте Росреестра, и направить с использованием веб-сервисов.

Такие требования приведены в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 . Нужно оформить столько заявлений, сколько заявителей будет обращаться за госрегистрацией.

Обратите внимание на особенности заполнения заявления при госрегистрации договора аренды недвижимости. По общему правилу знаки “V” проставьте:

  • в графе 3.3 заявления;
  • в реквизите 4 проставьте знак “V” напротив графы соответствующего объекта недвижимости. Если в аренду по одному договору передаются несколько объектов недвижимости (например, земельный участок и расположенное на нем здание), то укажите их все. Для этого, если заявление заполняется на компьютере, дополните его необходимыми строками (элементами реквизита). При заполнении заявления на Едином портале госуслуг или сайте Росреестра нажмите “Добавить объект”;
  • в реквизите 6 в графе “сделку об отчуждении объекта недвижимости или об ограничении (обременении) права” и укажите вид “аренда”.

Реквизит 5 “В части государственного кадастрового учета осуществить:” в этом случае заполнять не нужно.

Регистрация договора аренды недвижимости: документы, госпошлина, заявление, срок

Если проводятся одновременно госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, то знак “V” проставьте в графе 3.1 (вместо графы 3.3) заявления и дополнительно заполните реквизит 5 графы “учет изменений в связи с” и “учетом части объекта недвижимости”.

Подпишите заявление. Если вы подадите неподписанное заявление, пакет документов вернут без рассмотрения ( п. 5 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости). При этом учитывайте:

  • если заявление направляется по почте, то подпись нужно удостоверить нотариально (пп. 1 ч. 12 ст. 18 названного Закона);
  • если оно направляется в электронной форме, то заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью ( ч. 8 ст. 21 указанного Закона).

Для этого потребуются:

  1. Договор аренды недвижимости ( п. 2 ч. 2 ст. 14 , п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Его нужно представить в следующем количестве ( ч. 3 ст. 21 названного Закона):

  • не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
  • не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.

На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию.

Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации ( п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

  1. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:
  • паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется:
  • при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано ( ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);
  • при их направлении почтой. В этом случае копия такого документа прилагается к комплекту документов ( пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Требования к такой копии не установлены, поэтому ее можно направить в виде простой ксерокопии;
  • нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);
  • документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель ( ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО).

В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке .

Реестр арендаторов образец 2019 года

Документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы нужно предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным ( ч. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

  • межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона);
  • технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 указанного Закона).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа ( ч. 4 ст. 20 , ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы ( ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

По своей инициативе вы можете подать документы, которые Росреестр получает в порядке межведомственного взаимодействия ( ч. 6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся, например:

  • документ об уплате госпошлины ( ч. 7 ст. 18 названного Закона);
  • учредительные документы ( ч. 9 ст. 18 указанного Закона);
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документы о проведении торгов: подтверждающие публикацию о проведении торгов, решение о их проведении, протокол о результатах торгов .

Необходимые документы нужно представить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор аренды должны подписать такой подписью обе стороны (ч. 7, 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение составляют те документы, которые в бумажном виде могут представляться в виде копии (без представления подлинника), например решение органа госвласти или местного самоуправления о проведении торгов.

Сформированный для госрегистрации комплект электронных документов и образов документов нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 ст. 21 указанного Закона).

Формат представления документов в электронном виде указан в п. 9 Порядка представления документов. При несоответствии установленному формату документы возвращаются без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).

Размер пошлины за госрегистрацию договора аренды недвижимости составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • 22 000 руб. – для организаций;
  • 2 000 руб. – для физических лиц.

Расходы по уплате госпошлины несет та сторона, которая обращается за госрегистрацией (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц (например, арендодатель и арендатор), госпошлина распределяется между ними. В данном случае размер госпошлины делится на количество участников. При наличии лиц, освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но названные лица ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

  • Глава 25 Налогового Законодательства полностью посвящена порядку оплаты государственной пошлины за любые действия юридического характера, ведущие к изменению права владения и распоряжения арендованной землей.
  • Все соглашения, касающиеся арендованной недвижимости, на срок более 1 года, подлежат обязательной процедуре регистрации, то есть изменению записей Росреестра, поэтому без оплаты госпошлины регистрация не может быть осуществлена.
  • Государственные сборы по проведению юридически значимых действий и внесению новых сведений в ЕГРП, поступают в казну государства, оплату проводит то лицо, которое обращается в Росреестр за государственной регистрацией.
  • Внесению новых сведений на конкретное имущество подлежат договоры найма земельного надела, оформление соглашения об изменениях условий аренды, оплаты, или самого объекта арендных прав, связанные со всеми изменениями с титулом владения.
Предлагаем ознакомиться:  Акт приостановки работ по договору подряда

Когда необходимо регистрировать аренду

Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки, однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

  • передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
  • долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
  • если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2019 году{q} Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

Ситуация Срок проведения регистрации, если документы представлены
в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты через МФЦ
Регистрация договора аренды 7 рабочих дней 9 рабочих дней
Регистрация нотариально удостоверенного договора аренды 3 рабочих дня 5 рабочих дней
Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки при подаче в электронном виде в течение следующего рабочего дня
Одновременное проведение кадастрового учета части объекта недвижимости и госрегистрации договора аренды 10 рабочих дней 12 рабочих дней

Отметим, что при выявлении соответствующих оснований госрегистрация будет приостановлена.

Подтверждает госрегистрацию специальная регистрационная надпись на договоре (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Документы вам выдадут или направят тем способом, который вы указали в заявлении. Получить их может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на их получение (ч. 14 ст. 29 названного Закона).

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2019 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2019 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

  • непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
  • для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

  • если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
  • если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Для этого в Росреестр представляются следующие документы:

  • заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
  • договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
  • передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа — акт приема-передачи объекта);
  • технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
  • паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
  • платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2018 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем — они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр — реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации).

На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

r />

Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения.

Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Совет: при распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора.

Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: сроки и госпошлина, которую надо уплатить, а также о всех ли видах соглашения нужно вносить информацию в Росреестр{q}

Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя.

Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Совет: Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст.

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды).

Предлагаем ознакомиться:  Зарплатный проект в Сбербанке для ИП без сотрудников: что это, инструкция, условия, отзывы

В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Вопрос: что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды{q}

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
  • самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: сроки и госпошлина, которую надо уплатить, а также о всех ли видах соглашения нужно вносить информацию в Росреестр{q}

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации.

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной).

Невозможность государственной регистрации договора аренды без личного участия собственника объекта аренды

  1. Ведение государственного единого реестра недвижимости в следующем объеме:
    • Внесение сведений о зонах, с особым юридическим положением – лесные, охранные, территории, на которых расположены объекты культурного наследия и пр.
    • Внесение сведений, поступивших от лиц вследствие проведения кадастрового учета объектов или получения информации о ранее учтенных объектах, в ФГИС ЕГРН (федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости). Проверка достоверности поступившей информации, получение информации в порядке межведомственного взаимодействия.
    • Осуществление обработки и внесения сведений о поступивших в отношении объектов недвижимости заявлений на регистрацию прав, ограничений, обременений, сервитутов и пр. в ФГИС ЕГРН.
    • Ведение реестровых дел на объекты недвижимости, которые были оформлены после 01.01.2017 года.
    • Осуществление ведения всех реестровых дел, содержащих сведения о границах.
    • Оформление книг учета поступающих в Росреестр документов.
    • Осуществление учета и контроля поступающих в регистрирующий орган актов органов судебной и исполнительной власти, в соответствии с которыми налагается арест или иные обременения на объекты недвижимости.
    • Осуществление ведения (учет) кадастровых карт.
  2. Проведение приема документов от уполномоченных лиц для регистрации прав на объекты недвижимости, кадастрового учета, исправления технических ошибок, для осуществления иных записей в реестровых делах на объекты недвижимости.
  3. Выдает готовые документы после составления записи об объекте недвижимости после регистрационных действий.
  4. По запросу заинтересованных лиц выдает информацию об объектах недвижимости. Исключение составляют сведения о содержании правоустанавливающих документов на объекты и копии документов из реестровых объектов недвижимости. Данная информация относится к компетенции Росреестра.
  5. Взаимодействие с кадастровыми инженерами посредством электронных систем – через «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» («Госуслуги») или через «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме» (ст. 20 ФЗ №218).
  6. Полномочия по ведению на территории Российской Федерации кадастровых районов и кадастровых кварталов.

Новые сроки регистрации:

  1. Регистрация прав — не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды.
  2. Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
  3. Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
  4. Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
  5. При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
  6. В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
  7. При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
  8. При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
  9. Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
  10. Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: сроки и госпошлина, которую надо уплатить, а также о всех ли видах соглашения нужно вносить информацию в Росреестр{q}

Напомним, что до 2018 года при обращении с документами на регистрацию по объектам недвижимости в МФЦ точный срок, в течение которого центр должен был передать документы в Росреестр, не был установлен законом. Ориентировочно он составлял от 4 до 6 дней, но отвечать за него государственные органы не могли. В 2018 году эта ситуация не изменилась – для всех регистрационных процедур установлены жесткие сроки.

С 2017 года альтернативным документом является выписка из ЕГРН – информация в ней объединяет сведения из раздела о правах, о кадастровом учете объекта. Госпошлина за получение выписки из ЕГРН на объект в 2019 году составляет 300 рублей для физлиц в бумажном формате документа.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт

Размер госпошлины за регистрацию аренды для юридических лиц в 2018 году составляет 22 000 рублей за каждый объект недвижимости. Для физических лиц госпошлина в 2018 году составит 2000 рублей.

Часто возникает вопрос о том, какую оплачивать госпошлину, если в сделке участвует и физическое лицо, и юридическое. Сейчас пошлиной облагается только регистрация прав. Ранее необходимо было оплачивать и переход права, и саму сделку. Таким образом, размер госпошлины определятся исходя из того, кому переходит право.

Госпошлина для регистрации договора аренды

Важно отметить, что при онлайн-регистрации заявления через сайт Росреестра, оплачивать госпошлину можно также, как и при онлайн заказе кадастрового паспорта или выписки. Письмо с оплатой приходит после отправки заявления, а госошлину можно оплатить даже с помощью Qiwi.

Образец письмо о регистрации заявления

Образец письма о регистрации заявления

В 2018-2019 годах Апелляционные комиссии Росреестра состоят из сотрудников этого органа, а также иных лиц, в большей степени это представители БТИ и Ростехинвентаризации.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: сроки и госпошлина, которую надо уплатить, а также о всех ли видах соглашения нужно вносить информацию в Росреестр{q}

Полное наименование: «Апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве».

115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, каб. 14-14.

Телефон: 8 (495) 957-67-81.

В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта.

От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Интересно, что иногда участники указывают в договоре сроки больше 1 года и не регистрируют его, ссылаясь на имеющееся мнение арбитража. Тут арбитраж разъясняет, что у сторон возникают обязательства, если они договорились по всем пунктам сделки. Однако юридической силы такой договор для других лиц не несет. Например, запрещена передача в субаренду.

  1. сведения о сделке, представленной на регистрацию, подлежат внесению в единую федеральную базу данных – реестр ЕГРН;
  2. соблюдение требования о регистрации повлечет наступление правовых последствий не только для самих контрагентов, но и для третьих лиц;
  3. регистрация арендных отношений необходима для фиксации в реестре ЕГРН обременения (ограничения), которое возникает на весь срок действия договора.

Интересное:  Сколько составляет мрот в 2019 году в россии

Если вы снимаете недвижимость для каких-то своих целей, то вам обязательно нужно знать, какой размер имеет госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2019 году.

Стоит отметить, что регистрации подвергаются далеко не все договоры по аренде, так как большинство собственников и арендаторов не хотят тратить свое время на эту процедуру. На самом деле, такие действия не являются правильными, так как в конечном итоге это может привести к серьезным проблемам.

Отсутствие регистрации для договора аренды – это нарушение законодательства, кроме того, обе стороны остаются полностью незащищенными, так как договор не имеет юридической силы.

  • договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
  • личные документы заявителя или уполномоченного лица: гражданский паспорт; доверенность, выданная представителю и удостоверенная нотариусом; при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации.
Предлагаем ознакомиться:  Согласие на регистрацию ооо от собственника квартиры образец

Если это необходимо сразу нескольким лицам, например, когда участком владеют несколько лиц, и они передают его в аренду, то оплата проводится соразмерно их долям, сумма исчисляется в процентном соотношении.

Но в том случае, если одной из сторон сделок будет орган государственной власти или местного самоуправления, то положения об оплате госпошлины на них не распространяется.

Оплатить в этом случае можно и после загрузки на сайт всей документации, но заявление не будет принято в работу до тех пор, пока пользователь портала не оплатить обязательную пошлину, и загрузит скан на сайт.

Наименование договорных отношений Ставка за регистрацию для юрлиц
(руб.)
Ставка за регистрацию для физлиц
(руб.)
За регистрацию договорных обязательств по аренде любого вида имущества, включая сельхозугодия, кроме тех, на которые наложены ограничения в использовании 22 000 2 000
Договоры найма сельхозугодий с установленными ограничениями пользования 350 350
За проведение регистрационных действий по любым видам дополнительных соглашений 1 000 350
По внесению записей по переуступке права аренды 1 000 350
За изменения существующей записи в реестре 1 000 350
запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

Пример последовательности действий при заключении и регистрации договора аренды

Если перед организацией или индивидуальным предпринимателем встал вопрос аренды объекта недвижимости, учитывая новые правила регистрации в 2018 году, следует придерживаться следующей последовательности действий:

  1. Проверить наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости и наличие сведений о нем в ЕГРН (включая кадастровую информацию). В 2019 году в органах Росреестра любое лицо сможет заказать выписку ЕГРН об объекте на недвижимость.
  2. Если объект не стоит на кадастровом учете, либо информация в ЕГРН содержит некорректные сведения (не соответствует площадь объекта, к примеру), необходимо внести достоверную информацию о нем. Как и раньше, в 2019 году единственным лицом, уполномоченным подготавливать документы о внесении сведений об объектах недвижимости в кадастр, является Кадастровый инженер. С 01.12.2016 года каждый Кадастровый инженер должен состоять в Саморегулируемой организации, что подтверждается соответствующим свидетельством. Проверить наличие действующего аттестата кадастрового инженера и членство в СРО можно на сайте Росреестра.
  3. Подготовить и заключить договор аренды. В 2019 году необходимо учитывать все нововведения законодательства при составлении и заключении договоров с недвижимостью. Лучше для этого обратиться к услугам юриста, либо прочитать нашу статью до конца.
  4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права (аренды) в соответствии с утвержденными в 2019 году размерами (Налоговый кодекс РФ).
  5. Получив технический план (технический план можно заказать в компании Смарт Вэй) на объект недвижимости арендатор/арендодатель может либо самостоятельно подать документы в регистрирующий орган, либо уполномочить на это кадастрового инженера (также иное лицо по нотариальной доверенности). В разных случаях состав регистрационный действий различен – это может быть и кадастровый учет вместе с регистрацией аренды (при внесении сведений об объекте в кадастр – к примеру, выделение части помещения/здания), и регистрация только аренды.
  6. После подачи документов на регистрацию органы Росреестра осуществляют их проверку. В этот момент специалисты регистрирующей государственной структуры могут выявить ошибки или несоответствия представленных документов. В случае грубых ошибок (к примеру наличие исправлений в документах, отсутствие оплаченной госпошлины) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если замечания устранимы – выдается приостановка в осуществлении регистрационных действий с указанием срока ее устранения заявителем. С 2017 года этот срок составит от одного до трех месяцев. В случае, если замечания касаются технического плана на объект, исправлять его вправе только тот кадастровый инженер, который осуществлял его подготовку. Если выставленные замечания Росреестра не устранены в установленный срок, заявитель получает отказ в регистрации – при этом государственная пошлина не возвращается.
  7. По окончании регистрации договора аренды заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку ЕГРН.

Регистрация Договора Аренды Нежилого Помещения В Росреестре 2019 Госпошлина

Если обязанная сторона не обратилась за государственной регистрацией в срок, установленный договором, это не является препятствием к регистрации договора по истечении данного срока.

Однако обратиться за государственной регистрацией договора нужно до окончания срока его действия, поскольку после этого договор не подлежит государственной регистрации.

Арендатору рекомендуется не допускать ситуации, при которой государственная регистрация договора состоится значительно позже начала фактического пользования имуществом. В противном случае срок пользования объектом аренды может оказаться меньше, чем рассчитывал арендатор.

Для обеспечения выполнения обязанной стороной действий по передаче договора на государственную регистрацию стороны вправе согласовать условие об уплате неустойки за нарушение срока передачи договора аренды на регистрацию.

Например, учитывая, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды вправе обратиться одна из сторон, к случаю уклонения от госрегистрации относится непредставление стороной необходимых документов.

Кроме того, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации другая сторона вправе обратиться не в суд, а непосредственно в регистрирующий орган за регистрацией договора. Возложение на одну из сторон обязанности по передаче в регистрирующий орган комплекта документов для регистрации договора не лишает другую сторону права обратиться за регистрацией самостоятельно, поскольку оно предоставлено ей ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ.

Если обязанность по представлению договора на государственную регистрацию не возложена на одну из сторон

Подать документы в регистрирующий орган сможет любая из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). При этом договор может быть зарегистрирован в любой момент до истечения срока его действия.

Представление договора аренды на государственную регистрацию нотариусом

Законом не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды недвижимого имущества, однако в силу положений п. 2 ст. 163 ГК РФ оно может быть установлено сторонами. В этом случае для каждой из них обращение к нотариусу становится обязательным.

Следует учитывать, что нотариальное удостоверение не отменяет требования о государственной регистрации договора, заключенного на срок год и более. За государственной регистрацией нотариально удостоверенного договора аренды вправе обратиться любая из сторон, а по их просьбе — нотариус или его работник, уполномоченный в установленном порядке (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

При этом срок государственной регистрации будет сокращенным (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, если стороны заинтересованы в том, чтобы договор был зарегистрирован в более короткий срок, им рекомендуется предусмотреть в условиях договора обязательность его нотариального удостоверения. При этом необходимо принять во внимание следующее: нотариальное заверение договора повлечет дополнительные расходы, распределение которых целесообразно согласовать в договоре.

В рассматриваемой ситуации документы, необходимые для регистрации, представляются нотариусу, который подает их в регистрирующий орган. В связи с этим в договоре необходимо согласовать порядок передачи документов для каждой из сторон.

Устанавливая обязательное нотариальное удостоверение договора аренды, стороны должны учитывать, что все последующие дополнительные соглашения к такому договору, в том числе соглашение о его расторжении, также должны удостоверяться нотариально, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Условие о распределении возникающих расходов рекомендуется включить в текст договора.

Сторонам рекомендуется согласовать в договоре, кто из них и в каком объеме несет данные расходы. Для этого необходимо указать, будут ли расходы возложены на одну из сторон или распределены между сторонами.

Возложение расходов на одну из сторон

Стороны могут согласовать условие о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией договора аренды, будет нести одна из них.

Распределение расходов между сторонами

— по долям.

— по видам обязанностей, связанных с подготовкой документов для государственной регистрации.

Следует учитывать, что госпошлину уплачивает сторона, обратившаяся в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора, либо обе стороны в равных долях в случае совместного обращения (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.10.2011 N 03-05-06-03/79). Это означает, что в документе об уплате госпошлины должно быть указано имя или наименование заявителя.

Таким образом, сторонам рекомендуется возложить расходы на уплату госпошлины на ту сторону, которая будет обращаться за государственной регистрацией, либо на обе стороны в равных долях, если в регистрирующий орган планируют обратиться обе стороны.

Если условие о распределении расходов на государственную регистрацию договора не согласовано

Последствия несогласования данного условия зависят от того, предусмотрена ли договором обязанность стороны представить договор и все сопутствующие документы на государственную регистрацию.

В случае закрепления в договоре названной обязанности расходы, связанные с государственной регистрацией, будет нести та сторона, на которую данная обязанность возложена. Это следует из ст. 309.2 ГК РФ, на основании которой по общему правилу расходы на исполнение обязательства несет должник.

Если же стороны не предусмотрели в договоре обязанность одной из них представить договор на государственную регистрацию, расходы будет вынуждена нести та сторона, которая обратится в регистрирующий орган (ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 333.17 НК РФ).

В 2018 году в случае, если часть помещения для аренды не стоит на кадастровом учете, требуется изготовление технического плана. Технический план изготавливается по Приказу МинЭкономРазвития №953. Он содержит информацию об объекте недвижимости, заключение кадастрового инженера, графическую часть, приложения, а также подписывается электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Технический план прикрепляется к заявлению о государственной регистрации договора аренды.

Образец технического плана на часть помещения

Образец технического плана на часть здания

Расширенная выписка ЕГРН

2.Скан-копия договора аренды (подписанная сторонами договора).

Сдавая в аренду помещение, следует оформить на него договор. Его можно заключать на неопределенный срок, на короткий промежуток времени (до года) и на длительный срок (от 1 года до 5 лет).

В случае, если договор не пройдет проверку в государственных регистрирующих органах, он будет признан недействительным и сделка не состоится.

На долгосрочное пользование нежилым помещением, регистрация происходит методом внесения записи в ЕГРП. Кроме того, в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в договоре ставятся соответствующие печати и подписи на самом документе.

Следовательно, имея договор с регистрацией права на аренду, арендодатель не имеет права пользоваться этим помещением, а также лишить вас возможности заведовать данным помещением на протяжении указанного срока аренды в договоре.

Подавать документы на регистрацию может один из участников сделки. Право на пользование нежилым помещением наступает с момента регистрации договора в управляющих органах ФРС.

Как правильно составить договор аренды

Предмет договора

Предмет договора

2.Информацию о помещении нужно использовать из актуальных документов, на сегодняшний день нужно использовать планы из ЕГРН. Планы БТИ, к сожалению, потеряли свою актуальность и только в крайнем случае их можно принимать к сведению.

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов БТИ

Образец поэтажных планов БТИ

https://www.youtube.com/watch{q}v=hWNZmKT_iXM

3.Проследить за отсутствием помарок и пометок в договоре аренды

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договору аренды

Остались вопросы{q}

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 — Москва;

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector