Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)

Оформление недвижимости через нотариуса

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Расставим сразу  точки над  i касательно обязательности нотариальных сделок:   в России действует простое правило:  сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью  — исключение из общего правила.

Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи.  Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Рассмотрим особенности нотариальной сделки — этого отдельного этапа купли-продажи квартиры.

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

У нотариальных сделок появились и другие риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Предлагаем ознакомиться:  Как взыскать алименты по решению суда

Оформление недвижимости через нотариуса

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.

Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.

В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.

Существует и другая проблема.

Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами:  у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.

Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ  ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

О гарантиях нотариальных сделок — читайте новую публикацию здесь.

Начало 2016 года ознаменовалось значительными изменениями в нотариальном удостоверении заключаемых сделок.

Законодательными изменениями значительно увеличено количество сделок, которые необходимо удостоверять в нотариальном порядке.

Ранее нотариального удостоверения требовали такие сделки как:

  • договор ипотеки;
  • рентные соглашения;
  • договор пожизненного содержания;
  • наследственное завещание;
  • брачное соглашение.

Другие сделки могли быть нотариально удостоверены по обоюдному согласию сторон или по требованию одной из сторон сделки.

Внесенные законодательные изменения теперь требуют нотариально удостоверять еще и следующие сделки:

  • договор продажи своей части в доле общей собственности третьим лицам. При этом сохраняется обязанность такого лица письменно поставить в известность собственников о желании продать свою часть, за какую именно цену и указать другие существенные условия по продаже, если они имеются. Такая сделка теперь подлежит обязательному заверению нотариусом. При этом следует иметь в виду, что такая сделка может быть проведена не ранее чем через 30 дней со дня уведомления остальных собственников имущества. При получении от всех совладельцев письменного отказа приобрести себе подлежащую продаже долю, сделка может быть нотариусом удостоверена и раньше месячного срока;
  • договор купли-продажи участка земельного надела;
  • соглашение о добровольном разделе имущества, нажитого супругами за время брака. До принятых изменений, нотариальное удостоверение таких сделок проводилось при изъявлении желания сторон. Однако большинство практикующих юристов в области семейного права всегда советовали своим клиентам такие сделки заключать у нотариуса, чтобы избежать в будущем имущественных споров. Нововведения в законодательство о требовании нотариально удостоверить раздел имущества супругов направлен на то, чтобы избежать судебных имущественных тяжб;
  • соглашения по доверительному управлению в отношении недвижимости;
  • сделки по отчуждению недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние, а также лица с ограниченной дееспособностью.

Новые изменения в законодательстве не коснулись порядка оформления недвижимого имущества, поэтому продавец, приняв решение провести отчуждение своего имущества, вправе самостоятельно выбрать, к кому ему обратится за помощью в совершении сделки: к обычному юристу за помощью составить договор купли-продажи и провести дальнейшею регистрацию сделки в государственном реестре или же заказать эту услугу у нотариуса.

Предлагаем ознакомиться:  Договор залога недвижимости банк

При этом следует иметь в виду, что обратившись за оказанием услуги к нотариусу, инициатор сделки получит ряд преимуществ.

Новые законодательные изменения значительно повысили роль нотариуса при совершении сделок:

  • практически исключено совершение мошеннических действий со стороны участников сделки;
  • экспертное изучение нотариусом документов, на основании которых будет осуществятся сделка по переоформлению недвижимости с продавца на покупателя;
  • истребование дополнительных документов для оформления сделки путем электронного документооборота в течение рабочего дня, а зачастую и за несколько часов. Продавцу не надо будет самостоятельно собирать по различным инстанциям эти документы;
  • проверка дееспособности участников сделки, о чем будет указано в официальных документах. Данное обстоятельство в дальнейшем будет играть существенную роль, так как сделку практически невозможно будет оспорить в судебном порядке;
  • оформив договор, нотариус обеспечивает его внесение в Росреестр. Там такие договора дополнительно не проверяют.

Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, нотариусу следует предоставить следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность продавца недвижимости и покупателя, а именно их гражданские паспорта;
  • Продавец, если он находится в браке, предоставляет документ о регистрации своего брака;
  • Это влечет за собой и наличие согласия супруга на продажу недвижимости, которое должно быть нотариально удостоверено. В случае присутствия супруга при заключении сделки, такое согласие он даст нотариусу, который будет оформлять сделку;
  • Брачный контракт между продавцом и его супругом или письменное заявление на имя нотариуса от обоих супругов, что такой контракт не заключался;
  • При условии, что стороны сделки или одна из сторон не состоит в браке, подается письменное заявление на имя нотариуса о том, что данная сторона сделки в браке не состоит;
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что недвижимое имущество принадлежит продавцу. Такими документами являются: свидетельства о государственной регистрации права, наследственные свидетельства, договоры об отчуждении объекта недвижимости, на основании которых продавец стал собственником, договор по обмену одной недвижимости на другую, документы, свидетельствующие о получении недвижимости в собственность продавца от органов местной власти;
  • Из бюро технической инвентаризации следует запросить справку об оценке недвижимости, а также заказать или обновить паспорт на недвижимость;
  • Понадобятся также различного рода справки: о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, выписка из лицевого счета и домовой книги, справка об отсутствии задолженности по платежам;
  • При условии, что продаваемая недвижимость ранее перешла в собственность продавца в результате дарения или в порядке наследования, понадобятся сведения и от налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налогов;
  • Наличие у продавца несовершеннолетних детей потребует согласия органа опеки и попечительства на такую сделку, так как она влияет на права и законные интересы несовершеннолетних.

Для заключения договора дарения недвижимого имущества, нотариусу следует предоставить следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность дарителя недвижимости и одаряемого, а именно их гражданские паспорта;
  • Даритель, если он находится в браке, предоставляет документ о регистрации своего брака;
  • Эта сделка влечет за собой и наличие согласия супруга на дарение недвижимости, которое должно быть нотариально удостоверено. В случае присутствия супруга при заключении сделки, такое согласие он даст нотариусу, который будет оформлять сделку;
  • Брачный контракт между дарителем и его супругом или письменное заявление на имя нотариуса от обоих супругов о том, что такой контракт не заключался;
  • При условии, что стороны сделки или одна из сторон не состоит в браке, подается письменное заявление на имя нотариуса о том, что данная сторона сделки в браке не состоит;
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что недвижимое имущество принадлежит дарителю. Такими документами являются: свидетельства о государственной регистрации права, наследственные свидетельства, договоры об отчуждении объекта недвижимости, на основании которых даритель стал собственником, договор по обмену одной недвижимости на другую, документы, свидетельствующие о получении недвижимости в собственность дарителя от органов местной власти;
  • При условии утери правоустанавливающих документов на недвижимость, необходимо получить подробную выписку из единого государственного реестра прав;
  • Из бюро технической инвентаризации нужно запросить справку об оценке недвижимости, а также заказать или обновить паспорт на недвижимость;
  • В едином информационно-расчетном центре запросить данные по лицевому счету, сведения о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, выписку из домовой книги;
  • При условии, что отчуждаемая недвижимость ранее перешла в собственность дарителя в результате дарения или в порядке наследования, понадобятся сведения и от налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налогов;
  • Наличие у дарителя несовершеннолетних детей потребует согласия органа опеки и попечительства на такую сделку, так как она влияет на права и законные интересы несовершеннолетних.

Для заключения договора мены недвижимого имущества, нотариусу следует предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества каждой из сторон сделки;
  • Документы, удостоверяющие личности обеих сторон сделки, а именно их гражданские паспорта;
  • сторона, если она находится в браке, предоставляет документ о регистрации своего брака;
  • Эта сделка влечет за собой и наличие согласия супруга на мену недвижимости, которое должно быть нотариально удостоверено. В случае присутствия супруга при заключении сделки, такое согласие он даст нотариусу, который будет оформлять сделку;
  • Брачный контракт между каждой из сторон сделки или письменное заявление на имя нотариуса от супругов каждой из сторон, что такой контракт ими не заключался;
  • При условии, что стороны сделки или одна из сторон не состоит в браке, подается письменное заявление на имя нотариуса о том, что данная сторона сделки в браке не состоит;
  • Документы, которые свидетельствуют о том, что недвижимое имущество принадлежит конкретной стороне сделки. Такими документами являются: свидетельства о государственной регистрации права, наследственные свидетельства, договоры об отчуждении объекта недвижимости, на основании которых сторона сделки стала собственником, договор по обмену одной недвижимости на другую, документы, свидетельствующие о получении недвижимости в собственность стороны сделки от органов местной власти;
  • Из бюро технической инвентаризации нужно запросить справку об оценке недвижимости, а также заказать или обновить паспорт на недвижимость для каждой из сторон;
  • В едином информационно-расчетном центре запросить данные по лицевому счету, сведения о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам, выписку из домовой книги;
  • При условии, что отчуждаемая недвижимость ранее перешла в собственность какой-либо из сторон в результате дарения или в порядке наследования, понадобятся сведения и от налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налогов;
  • Наличие у одной или обеих сторон несовершеннолетних детей потребует согласия органа опеки и попечительства на такую сделку, так как она влияет на права и законные интересы несовершеннолетних.
Предлагаем ознакомиться:  Срок регистрации договора залога недвижимости в росреестре

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

  • предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
  • документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
  • согласие супруга на продажу;
  • согласие супруга на покупку;
  • разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
  • материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
  • кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
  • сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Пошлина, подлежащая уплате государству при заключении сделок по отчуждению недвижимого имущества, указана в статье 333.24 Налогового кодекса РФ.

Она составляет 0,5% от суммы сделки, но не может превышать размер в 20 тысяч рублей и определяется следующим образом.

При отчуждении в пользу близких родственников (супруг, родители, дети, внуки):

  • при сделке ценой включительно до 10 000 000 руб., следует уплатить 3 000 рублей 0,2% от суммы сделки;
  • при сделке ценой выше 10 000 000 руб., следует уплатить 23 000 руб. 0,1% от суммы, превышающей 10 000 000 руб., однако, не больше 50 000 руб.

При отчуждении недвижимости в пользу других лиц, размер госпошлины определяется в зависимости от суммы сделки:

  • включительно до 1 000 000 руб., госпошлина составит 3 000 руб. 0,4% от суммы сделки;
  • при сумме сделки более 1 000 000 руб., но не свыше 10 000 000 руб., госпошлина составит 7 000 руб. 0,2% от суммы, превышающей 1 000 000 руб.;
  • при сумме сделки более 10 000 000 руб., госпошлина составит 25 000 руб. 0,1% от суммы, превышающей 10 000 000 руб., а при отчуждении квартир, комнат, жилых домов и наделов земли, на которых стоит жилой дом, размер госпошлины составит на более 100 000 руб.
Стоимость квартиры Близким родственникам Другим лицам
1 000 000 5 000 7 000
1 500 000 6 000 8 000
2 000 000 7 000 9 000
2 500 000 8 000 10 000
3 000 000 9 000 11 000
5 000 000 13 000 15 000
7 000 000 17 000 19 000
10 000 000 23 000 25 000
15 000 000 28 000 30 000
20 000 000 33 000 35 000
30 000 000 43 000 45 000

Предельный размер услуг нотариуса за правовую и техническую сторону совершения сделки определен Федеральной нотариальной палатой, чтобы избежать необоснованного поднятия тарифов и привязать тарифы к значению величины прожиточного минимума в каждом конкретном регионе страны.

Федеральная нотариальная палата предусмотрела пониженный тариф стоимости услуг нотариуса в интересах несовершеннолетних. Так, например, размер услуг нотариуса будет уменьшен в части доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Приведем пример: отчуждается покупателю в единственном числе квартира, у которой есть один взрослый и один несовершеннолетний собственники. В таком случае, правовая и техническая работа нотариуса будет оценена на одну треть меньше.

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие Между родственниками Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.  

3 тыс. руб. 0,2% от суммы

3 тыс. руб. 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб. 7 тыс. руб. 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб. 23 тыс. руб. 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб. 25 тыс. руб. 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 0,2%×5600000 7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector