Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

Как наделить до и после погашения кредита?

Условно можно поделить процедуру на два этапа: до погашения задолженности по ипотеке и после погашения. Рассмотрим, как можно выделить долю ипотечной квартиры несовершеннолетнему ребенку до погашения или после него? Первым делом необходимо обратиться в банк, чтобы получить от его сотрудников письмо-ходатайство из банка о предоставлении несовершеннолетнему долю в квартире, приобретаемой в рамках ипотеки.

Если сотрудники сообщают, что выдача письма возможна, необходимо полностью провести предварительную процедуру получения ипотеки:

  1. Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенкуПодать документы для ипотеки в банк:
    • справки о доходах;
    • паспорт;
    • свидетельство о рождении;
    • согласие супруга на приобретение недвижимости и так далее.
  2. Получить предварительное одобрение кредита.
  3. Найти продавца и получить от него пакет документов на приобретаемую недвижимость.

После этого с письмом-ходатайством необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, а также следующими в списке документами:

  1. Заявление, содержащее в себе просьбу выдать разрешение на смену жилья.
  2. Полный пакет документов на продаваемую квартиру, в которой ребенок зарегистрирован как один из собственников, а также документы на приобретаемую квартиру:
    • технический паспорт;
    • поэтажные планы и экспликацию из БТИ;
    • отчет о проведенной оценке (о том, как проводится оценка рыночной стоимость объектов недвижимости, можно узнать здесь);
    • предварительный договор купли-продажи.
  3. Документы, подтверждающие способность родителей выплатить кредит:
    • справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
    • копии трудовых книжек с отметками о рабочем стаже и/или заключенные трудовые договора (допускается также предоставление договора ГПХ).

    Понадобится предоставить также документы, удостоверяющие наличие иной ценной собственности: транспортных средств, банковских вкладов, другой недвижимости и так далее.

После подачи документов уполномоченное лицо от органов опеки и попечительства проводит беседу с родителями, выясняет преследуемые ими цели, оценивает соблюдение прав ребенка и так далее. По итогам беседы ООП устанавливает необходимую величину доли в праве собственности на недвижимость, приобретаемую в ипотеку.

В течение 2-3 недель, максимум в течение 30 календарный дней ООП выносит решение — это может быть как выдача письменного разрешения, так и отказ с подробной аргументацией такого вердикта. Дальнейшая процедура оформления ипотеки мало чем отличается от обычного ипотечного кредитования: документы продавца недвижимости вместе с письменным разрешением ООП направляются в банк, после чего руководство банка принимает решение о подписании или неподписании окончательного договора об ипотеке.

Уже после погашения задолженности родителям необходимо погасить обременение в Росреестре — это очень важный этап, без которого отчуждение прав на недвижимость невозможно (о том, зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита и как регистрируется договор, читайте в этой статье). Для этого нужно взять у сотрудников банка справку об отсутствии задолженности и претензий, после чего с этим и остальными требуемыми документами обратиться в Росреестр для снятия обременения.

Если банк категорически не желал выдавать кредит с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетнее лицо, и при этом в старой квартире ребенок не был зарегистрирован как один из собственников, тогда выделение доли несовершеннолетнему возможно уже после погашения задолженности.

После снятия обременения нужно оформить договор дарения, в котором будет указана передача доли ребенку — этот договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего ребенок станет одним из собственников жилья.

Есть несколько ситуаций, когда придется выделить доли несовершеннолетним:

  • приобретение недвижимости с использованием семейного капитала,
  • требование налагается сотрудниками опеки.

Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

Когда приобретается объект строительства, то выделение доли малолетних производится до подписания акта приемки.

Если и в этот срок родители не уложились, то выделение долей производится до регистрации права владения.

Предлагаем ознакомиться:  Как матери отказаться от алиментов на ребенка в 2019 году? Можно ли?

С 14 лет малолетний вправе самостоятельно принять участие в процедуре выделения долей. Гражданин, который имеет паспорт, собственноручно ставит свою подпись. До этого возраста заявление подписывает официальный опекун.

Если родители вкладываются в строительство дома, то также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних. Сразу же определиться с размерами долей нельзя, поскольку объект еще не готов. Нет точных данных о его площади. Если делается реконструкция, то доли также выделяются уже после окончания работ.

Часть имущества передается в пользу детей не позднее полугода от даты окончания строительных работ.

Когда сделка с жильем затрагивает детские интересы, необходимо получить согласие специалистов опеки. Крайне редко дается одобрение на оформление недвижимости в пользу детей после того, как погасите ипотеку. Как правило, опека одобряет сделку, если права детей устанавливаются при подписании соглашения купли-продажи.

Происходит конфликт интересов: банк не хочет давать права на жилье малолетним, поскольку возникнут проблемы с из выпиской, если родители не выполнят обязательства по кредиту. Опека отказывается одобрять сделку, пока не будут выделены детские доли.

3 варианта решения проблемы:

  1. Найти финансовое учреждение, которое согласится передать часть недвижимости в собственность малолетним. Искать нужно среди компаний, работающих по стандартам АИЖК. Главное, чтобы сам заемщик подходил под требования кредитных учреждений.
  2. Передать в качестве залога другую недвижимость.
  3. Передать малолетним права на другую собственность.

Семья может выбрать для себя подходящий вариант.

Важные моменты

Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

Когда окончено строительство дома, то ребенку необходимо передать не только часть сооружения, но и земли, на которой он находится. Правило утверждено ст. 35 Земельного кодекса. Передать дом можно только с землей, на которой он находится. Поэтому придется делить не только сам дом, но и земельный надел.

Одобрение на строительные работы выдается одному супругу: жене или мужу. Право владения передается тому, кто получил разрешение.

Перед тем как брать ипотечный кредит, необходимо оценить все риски. Оформление документов, их нотариальное заверение обойдутся в кругленькую сумму. Можно получить льготные условия, если жилье покупается полностью или частично на средства материнского капитала. К примеру, пониженную ставку устанавливают Сбербанк и ВТБ 24.

Можно ли оформить ипотечную квартиру на несовершеннолетнего?

В некоторых случаях отсутствует возможность сразу определить детские доли. Проблему можно решить. Родители, которые получают материнский капитал, в отделении ПФР пишут обязательство о том, что представят доли для малолетних.

Такое обязательство гарантирует, что действительно интересы несовершеннолетних будут защищены, даже если финансовое положение семьи пошатнется. Обязательно требуется заверение, что детям после погашения ипотеки также будет дано право собственности.

4 основных случая, когда нужно обязательство:

  1. Жильем владеет муж или жена, несовершеннолетние при этом прав не имеют.
  2. Дом находится на этапе строительства.
  3. Мать или отец является членом жилищно-строительного кооператива.
  4. Получение возмещения за объект, который был возведен после 2007 года.

Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

За составлением обязательства прийти нужно в нотариальную контору. В данном документе уточняются обстоятельства покупки, и подтверждается, что через шесть месяцев дети получат права на объект.

Цена за нотариальное оформление составляет от 500 до 1 000 рублей.

Дети должны получить права на недвижимость не позднее полугода после погашения ипотеки.

Порядок действий после погашения долговых обязательств:

  1. Взять в финансовом учреждении справку о том, что задолженность полностью уплачена.
  2. Обратиться к специалистам подразделения Росреестра для регистрации права владения.
  3. Получить выписку из ЕГРН.
  4. Выбрать, каким именно образом передать имущество детям: с помощью дарственной или соглашения.
  5. Составить соглашение.
  6. Заверить документ нотариально. Операции с долями недвижимости обязательно подлежат нотариальному удостоверению.

Если имуществом владеют муж и жена, то придется сначала договориться о разделе, а потому уже определить части квартиры для несовершеннолетних.

Предлагаем ознакомиться:  Свидетельства участника государственной программы переселения соотечественников

Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

Случается и такое, что вопрос, можно ли в ипотечной квартире выделить официально доли детям, решает только один супруг, а второй возражает. В этом случае принудить к разделу можно через суд.

Судебная практика складывается таким образом, что всем членам семьи выделяются одинаковые части имущества.

Да, это возможно: владельцем недвижимости может выступать как дееспособное, так и недееспособное лицо (дети до 14-ти лет являются недееспособными лицами в соответствии со ст. 28 Гражданского Кодекса РФ). Однако нужно понимать, что банковские организации крайне неохотно идут на подобную сделку.

Если заемщик откажется выплачивать по кредиту или попросту не сможет это делать из-за плачевной финансовой ситуации, банку придется быстро реализовывать недвижимость, чтобы возместить и предотвратить будущие убытки. Но это становится практически невозможно сделать, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, т. к. за исполнением их прав активно следят органы опеки и попечительства, а также другие государственные структуры.

ООП следят за тем, чтобы переезд ребенка происходил с улучшением, а не ухудшением жилищных условий для ребенка. Но если приобретаемая квартира оформлена в качестве залога, это — ухудшение жилищных условий, а не улучшение, даже если переезд производится из 1х-комнатной квартиры в 3х-комнатную.

Поэтому органы опеки не пойдут навстречу родителям (разрешение от органов опеки нужно в обязательном порядке получать для оформления ипотеки с участием детей). По этой причине банки и органы опеки практически никогда не дают согласие на то, чтобы приобретаемая недвижимость была полностью зарегистрирована в собственности ребенка.

Выделение доли ребенку в ипотечной квартире

Если недвижимость куплена с использованием материнского капитала, то соблюдение детских интересов становится обязательным условием. Но четкие указания о том, сколько квадратных метров нужно выделить, в законе отсутствуют. Местные власти определяют, какой метраж должен соблюдаться. Средний показатель по России составляет 12 кв.м.

Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенку

Оформить документы нужно строго по срокам. Родителям дается полгода от даты перечисления семейного капитала, чтобы выделить детям часть имущества.

Есть ситуации, когда сотрудники ПФР просто откажутся выдавать материнский капитал, если не определены права детей на квартиру:

  • операции с недвижимостью без участия несовершеннолетних,
  • жилплощадь покупается в рассрочку без участия малолетних, причем, есть условие о переходе права владения после внесения последнего платежа,
  • покупка имущества в ипотеку, доли определяются после снятия обременения,
  • строительство собственными силами,
  • перечисление компенсации за дом, который был построен до 2007 года.

ПФР даст добро на использование семейного капитала только после того, как муж и жена подпишут обязательство.

Порядок действий

Для оформления на недвижимость прав несовершеннолетних следует действовать по схеме:

  1. Получить письменное одобрение банкиров на получение кредита.
  2. Найти подходящую недвижимость.
  3. Представить документы специалистам опеки, среди них одобрение кредитора о передаче части собственности несовершеннолетним.
  4. Подписать соглашение купли-продажи.
  5. Выделить доли малолетним.
  6. Заключить договор ипотеки для передачи жилья в залог финансовому учреждению.

Найти продавцов, желающих стать участниками такой схемы, непросто, однако требованиями законодательства пренебрегать нельзя.

Покупка недвижимости по договору долевого участия

Семейный капитал идет на погашение выплат по кредиту или первоначальный взнос для участия в строительстве.

Права на жилье не могут быть сразу оформлены при проведении сделки, поэтому процедура затягивается. Соглашение об участии в строительстве подписывается с мужем или женой.

Нельзя поделить права на квартиру сразу. Документы делаются на мужа или жену. После окончания строительства объекта определяются части всех членов семьи.

Подпись под обязательством ставит гражданин, которому одобрили строительство, или владелец реконструируемого объекта.

Резюме

  1. Наделить детей правами на имущество можно до и после погашения ипотечного кредита. Главное получить одобрение финансового учреждения и специалистов опеки на покупку жилья.
  2. Если не получается дать детям права на жилье сразу, то можно подписать обязательство. Выполнить обещание придется не позднее полугода после подписания документа.
  3. Когда жильем владеют оба супруга, процедура усложняется. Сначала делятся права на жилье, а потому выделяется часть квартиры для несовершеннолетних.
Предлагаем ознакомиться:  Где разводиться если дети несовершеннолетние

Можно ли выделить часть?

Наделение долями — более чем возможная процедура. Более того, родители все чаще прибегают к этой возможности, т. к. оформленная доля на ребенка ко времени его полного взросления значительно вырастет в цене. Существует список требований и условий, несоблюдение которых грозит родителям невыдачей кредита, а в некоторых случаях даже лишением родительских прав:

  1. Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенкуПри переезде из одной квартиры в другую с продажей первого жилья, согласно ст. 292 ГК РФ, родители обязаны получить разрешение у органов опеки, если одним из собственников предыдущей квартиры было несовершеннолетнее лицо.
  2. Площадь приобретаемой недвижимости должна быть больше или равна первоначальной площади. Причем это касается даже тех случаев, когда ребенок не является одним из собственников первоначального жилья, а всего лишь прописан там как член семьи владельцев жилья. Подтвердить органам опеки и попечительства (ООП) увеличение жилплощади можно с помощью предъявления основного или предварительного договора купли-продажи.
  3. Новое жилье должно быть в более совершенном техническом состоянии, чем первоначальное — год постройки должен быть более современный, износ дома, наоборот, поменьше и так далее.

    Чтобы подтвердить улучшение жилищных условий, органам опеки и попечительства нужно предоставить документы из БТИ.

  4. Если на новую приобретаемую в ипотеку недвижимость накладывается обременение, родители должны предоставить банку справки о доходах или иные документы, подтверждающие платежеспособность. Это нужно для того, чтобы ООП убедились в финансовой возможности семьи оплатить кредит полностью, потому как в противном случае банк будет иметь право в одностороннем порядке реализовать недвижимость, как только финансовая ситуация семьи сильно ухудшится.
  5. Если квартира в ипотеку приобретается с использованием государственных средств (материнский капитал, сертификат об улучшении жилищных условий для молодых семей и так далее), собственность в обязательном порядке должна быть оформлена на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетних лиц (подробно о том, что такое льготное ипотечное кредитование и какие условия для получения такого ипотечного займа, читайте тут).

Подводные камни и сложности

  • Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
  • Обязательно выделять долю в ипотечной квартире ребенкуВо-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.

    Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.

Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector