Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

1. Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный
подход
– это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении
объектов оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними.

Исходной
предпосылкой применения сравнительного
подхода к оценке недвижимости является
наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный
подход базируется на трёх основных
принципах оценки недвижимости:

  1. принцип
    спроса и предложения;

  2. принцип
    замещения (это
    главный принцип
    );

  3. принцип
    вклада.

Основополагающим
является принцип
замещения,
который говорит, что при наличии на
рынке нескольких схожих объектов,
рациональный инвестор не заплатит
больше той суммы, в которую обойдётся
приобретение недвижимости аналогичной
полезности.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Для
получения более точного результата
оценки требуется тщательный подбор
аналогов. Основные требования
к аналогу объекта оценки следующие:

  1. Аналог
    похож на объект оценки по основным
    экономическим, материальным, техническим
    и другим характеристикам;

  2. Цена
    аналога объекта оценки известна из
    сделки, состоявшейся при сходных
    условиях

Доходный
подход-
совокупность методов оценки стоимости
недвижимости, основанных на определении
текущей стоимости ожидаемых от нее
доходов.

Доходный
подход основан на том, что стоимость
недвижимости, в которую вложен капитал,
должна соответствовать текущей оценке
качества и количества дохода, который
эта недвижимость принесла. Для оценки
недвижимости на основе доходного подхода
необходимо иметь представление об
инвестициях и их мотивации, разбираться
в финансовых механизмах, имеющихся в
распоряжении инвестора. Основной
предпосылкой расчета стоимости
недвижимости в доходном подходе считают
ее сдачу в аренду.

Электронный научный журнал Современные проблемы науки и образования ISSN 2070-7428 Перечень ВАК ИФ РИНЦ 1, 028

Показано, что единообразие в понимании застроенного земельного участка в качестве объекта гражданского оборота ЗК РФ и ГК РФ привело к формированию термина «единый объект недвижимости», но не ответило на вопрос о главной вещи в его составе. Предложено решать этот вопрос сопоставлением ценности земельного участка и возведенных на нем объектов капитального строительства для потенциального инвестора.

Выявлено, что основной проблемой реализации сравнительного подхода к оценке единых объектов недвижимости является несоответствие задачам оценки методического обеспечения расчета и последовательности внесения поправок к рыночным ценам аналогов объекта оценки, одновременно отличающихся от него как площадью земельных участков, так и характеристиками объектов капитального строительства.

Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»

Рисунок
14 – Этапы сравнительного подхода

На
первом этапе необходимо сегментирование
рынка, т.е. разбивка рынка на сектора,
имеющие сходные объекты и субъекты. При
этом сходные объекты выделяются по
назначению использования, качеству,
передаваемым правам, местоположению,
физическим характеристикам.

Сходные
субъекты выделяются по платёжеспособности,
возможностям финансирования и
инвестиционной мотивации.


срок экспозиции;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости


независимость субъектов оценки;


инвестиционная мотивация.

Под
независимостью
субъектов сделки подразумевается, что
сделки заключаются не по рыночной цене
и данные по ним не могут использоваться
для сравнения, если покупатель и продавец:

  1. находятся
    в родственных отношениях;

  2. являются
    представителями холдинга или дочерней
    компании;

  3. имеют
    иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;

  4. сделки,
    осуществляемые с объектами, отягощенными
    залогом или иными обязательствами;

  5. занимается
    продажей имущества умерших лиц.

Инвестиционная
мотивация
определяется аналогичными мотивами
инвесторов, аналогичным наилучшим и
наиболее эффективным использованием
объектов и степенью износа здания.

Затратный
подход
– это совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат,
необходимых для восстановления или
замещения объекта оценки, с учётом
накопленного им износа. Основан на
принципе замещения.

При
расчёте затрат на возможное новое
строительство учитываются затраты
инвестора, а не подрядчика.

В
процессе оценки используется информация:

  1. об
    уровне зарплаты;

  2. накладных
    расходах;

  3. затратах
    на оборудование;

  4. норма
    прибыли строителей в данном регионе;

  5. рыночные
    цены на строительные материалы.

Рисунок
16 — Этапы
затратного подхода

Затратный
подход наиболее надёжный при оценке
новых объектов, готовых для наиболее
эффективного использования.

Оценка
на основе затратного подхода является
целесообразной
и единственно-возможной в
следующих случаях:

  1. Проведение
    технико-экономического анализа нового
    строительства и улучшений, позволяющих
    обосновать целесообразность конкретного
    строительства или реконструкции;

  2. Оценка
    общественно-государственных и специальных
    объектов, так как они не предназначены
    для получения дохода и низка вероятность
    найти данные об аналогичных продажах;

  3. Оценка
    объектов на малоактивных рынках;

  4. Оценка
    для целей страхования и налогообложения;

  5. Определение
    стоимости корректировок.

Основные
недостатки затратного подхода:

  1. Затраты
    не всегда эквивалентны рыночной
    стоимости;

  2. Попытки
    достижения более точного результата
    оценки приводят к резкому увеличению
    трудозатрат;

  3. Несоответствие
    затрат на приобретение оцениваемого
    объекта недвижимости затратам на новое
    строительство объекта-аналога;

  4. Проблематичность
    расчёта стоимости воспроизводства
    старых строений;

  5. Раздельная
    оценка земельного участка от строений;

  6. Сложность
    определения величины накопленного
    износа старых зданий и сооружений, так
    как в большинстве случаев суждения о
    степени износа основываются на экспертном
    мнении оценщика;

В
большинстве случаев суждение о степени
износа основывается на экспертном
мнении оценщика.

Преимущества:

  1. надежен
    при оценке новых объектов готовых для
    более эффективного использования;

  2. наиболее
    целесообразен для технико-экономического
    анализа.

Рисунок
18 — Основные этапы оценки недвижимости
доходным подходом

Капитализация
дохода
– процесс, определяющий взаимосвязь
будущего дохода и текущей стоимости
оцениваемого объекта.

V=I
/ R,

Где
V – стоимость недвижимости,

I
– ожидаемый доход от оцениваемой
недвижимости,

R
— норма дохода или прибыли.

Под
доходом
подразумевают чистый операционный
доход, который способна приносить
недвижимость за год, под нормой
прибыли — коэффициент или ставку
капитализации.

Коэффициент
капитализации –
норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта
оценки.

Различают
два основных направления капитализации:

  • прямая
    капитализация;

  • капитализация
    дохода по норме отдачи на капитал.

При
прямой капитализации рассматривается
две величины: годовой доход и ставка
капитализации.

Ставка
капитализации –
отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому годовому
доходу, применяется для преобразования
будущих доходов от объекта оценки в
его текущую стоимость.

Ожидаемый
доход от объекта оценки
определяется в результате анализа
доходов в течение периода владения
недвижимостью (ретроспективный анализ).
При этом учитывается, предполагается
ли рост или уменьшение доходов, каков
риск вложений в недвижимость для
собственного и заемного капитала.

При
капитализации дохода по норме отдачи
на капитал учитывается темп изменения
дохода, применяются функции сложных
процентов, рассчитывается ставка
дисконтирования, анализируются
составляющие ставки капитализации.

Ставка
дисконтирования
– норма сложного процента, которая
применяется при пересчете на определенный
момент времени стоимости денежных
потоков, возникающих в результате
использования имущества.

Для
получения результата оценки изучаются
данные об ожидаемом валовом доходе от
недвижимости и его сокращении по причине
неполной загрузки объекта, характере
и продолжительности потока доходов от
владения недвижимостью, убытках от
недобора сумм арендной платы, ожидаемых
ежегодных эксплуатационных расходов,
предполагаемом доходе от последующей
перепродажи объекта.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

При
оценке недвижимости считается, что
зем­ля имеет стоимость, а остальное
— это улучше­ния, они добавляют вклад
в стоимость. Причем термины «земля» и
«земельный участок» разли­чаются.

Земельный
участок —
часть земной террито­рии, которая
оборудована и готова к использова­нию
в различных целях.

— внешние:
устройство улиц, тротуаров, дре­нажных
и инженерных сетей;

— внутренние:
планировка, озеленение, асфаль­тирование,
устройство выпусков для подключения
инженерных сетей, коммуникаций связи
и т.д.

— различие
в налогообложении земли и строе­ний
(налог на имущество и земельный налог);

— требуется
отдельная оценка земельного уча­стка
от улучшений при применении затратного
метода определения стоимости недвижимости;

— принятие
решений о сносе имеющихся улуч­шений
в целях лучшего и наиболее эффективно­го
использования земельного участка.

1)
полное право собственности — возможность
использования свободного от арендаторов
участ­ка любым законным способом;

2)
право аренды — возможность владения
зе­мельным участком по договору
аренды.

В
России большинство земель не продается,
а сдается в аренду, поэтому часто оценщики
опре­деляют не стоимость земельного
участка, а сто­имость прав его аренды.

Стоимость
прав аренды
— это сумма, которую готов заплатить
потенциальный покупатель за право
владения данным участком по договору
аренды с целью получения выгоды от этого
вла­дения. Оценка прав аренды применяется
при оп­ределении цены продажи права
аренды земель­ного участка, при
определении стоимости объекта, частью
которого является арендуемый земель­ный
участок, и при оценке ущерба от расторже­ния
договора аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговые вычеты при покупке недвижимости

Введение
Земельного кодекса направлено на
развитие рынка земли. В этих условиях
оценка земель должна проводиться с
учетом наиболее эффективного использования,
которое обеспечит наибольшую остаточную
стоимость земли.

Процедура
выявления и обоснования альтернативного
использования собственности,
обеспечивающего максимально-продуктивное
использование называется анализом
наилучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
(НиНЭИН).

НиНЭИН
– это вероятное использование свободной
земли или собственности с улучшениями,
которое:

  1. Является
    законодательно разрешённым (т.е.
    соответствует юридическим нормам,
    включая распоряжения о зонировании и
    нормы охраны окружающей среды,
    градостроительные регламенты);

  1. Физически
    осуществимо (размер и форма земельного
    участка, его транспортная доступность,
    инженерные коммуникации, имеющиеся
    строения позволяют реализовать выбранный
    вариант использования);

  1. Финансово
    обоснованно (использование объекта
    недвижимости обеспечивает доход
    превышающий капитальные затраты,
    эксплуатационные расходы и финансовые
    обязательства);

  1. Обеспечивает
    наивысшую стоимость или доходность
    недвижимости.

Анализ
НиНЭИН выполняется, во-первых, для
участка земли как свободного и, во-вторых,
для участка земли с существующими
улучшениями.

1.
выделение в стоимости недвижимости
стоимости только земельного участка;

2.
использование методов, сопоставимых
продаж для оценки застроенной земли;

3.
расчет потери стоимости из-за внешнего
устаревания;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

4.
оценка реальной стоимости земли в
составе объекта недвижимости, который
является не оптимальным для данного
участка.

Анализ
НиНЭИ застроенного участка делается
по двум причинам:

  1. идентификация
    вида использования объекта недвижимости,
    обеспечивающего наибольший доход на
    вложенный капитал;

  2. выявление
    на рынке объектов недвижимости
    одинакового назначения и с сопоставимым
    уровнем эффективности использования.


Если стоимость собственности с улучшениями
больше стоимости участка без улучшений,
то НиНЭИ будет использование собственности
с улучшениями;


Если стоимость свободного участка
превысит стоимость собственности с
улучшениями, то НиНЭИ будет использование
земли как свободной.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Основные
условия применения
сравнительного подхода:

  1. Объект
    не должен быть уникальным;

  2. Необходимо
    наличие сопоставимых аналогов;

  3. Информация
    должна быть исчерпывающей, включающей
    условия совершения сделок;

  4. Факторы,
    влияющие на стоимость сравниваемых
    аналогов, должны быть сопоставимыми.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Преимущества
сравнительного подхода:

  1. Позволяет
    отразить мнение типичных продавцов и
    покупателей в итоговой оценке;

  2. Статистически
    обоснован;

  3. Позволяет
    вносить корректировки на отличия
    сравниваемых объектов;

  4. При
    наличии достаточного количества данных
    для анализа, прост в применении и даёт
    надёжные результаты, при наличии
    достаточного количества данных для
    анализа.

a)
Точность
результата оценки наиболее зависима
от рыночных данных при расчётах на
основе сравнительного подхода;

  1. Для
    правильной оценки необходим большой
    объём информации и логический анализ
    скорректированных данных.

Проблемы
сравнительного подхода:

  1. различия
    продаж (по набору физических и
    экономических характеристик и по
    условиям);

  2. сложность
    сбора информации о фактических ценах
    продаж;

  3. проблемность
    сбора информации о специфических
    условиях сделки;

  4. зависимость
    от активности рынка;

  5. зависимость
    от стабильности рынка;

  6. сложность
    согласования данных о существенно
    различающихся продажах.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Процентные (Относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий. Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены [1] .

В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).

На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов.

Для оценки недвижимого имущества можно применять три подхода в оценке. Мы остановимся на описании этих подходов и укажем на ряд специфических особенностей оказывающих существенное влияние на ценообразование.

Итак, для оценки объектов недвижимости в практике российских оценщиков принято рассматривать три подхода — доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход — это совокупность методов оценки учитывающих доходы от будующих периодов пользования объектом недвижимости с учетом дисконтирования стоимости денег во времени.

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1.

Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

— независимости субъектов сделки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам — аналогам и сравнение каждого объекта — аналога с оцениваемым объектом.

3. Выбор единиц и элементов сравнения


цена земли за один гектар (как правило
с/х земли);


цена за сотку (массивы под жилищное
строительство);


цена за 1 м2.


цена за 1 м2
площади;


цена за 1 м2
чистой площади, подлежащей сдаче в
аренду;


цена за 1 м2
общей площади;


цена за 1 м3.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Выбор
элементов сравнения

Основные
критерии выбора сопоставимых объектов
(аналогов):

  1. права
    собственности на недвижимость;

  2. условия
    финансирования;

  3. условия
    и время продаж;

  4. местоположение;

  5. физические
    характеристики.

В
некоторых случаях добавляются следующие
элементы сравнения:

  1. экономические
    характеристики (текущие затраты на
    поддержание объекта в функционально-пригодном
    состоянии, качество управления, условия
    и сроки аренды);

  2. способ
    использования;

  3. компоненты
    стоимости, не связанные с недвижимостью.

Права
собственности.

Корректировка
на права собственности – это разница
между рыночной и договорной арендной
платой, т.к. полное право собственности
определяется при рыночной арендной
плате. Корректировка вносится, если
собственность продается вместе с
существующим арендным договором.

Если
договорная арендная плата отличается
от рыночной, то будущий владелец будет
в течение оставшегося срока договора
аренды получать денежные потоки,
отличающиеся от рыночных.

Условия
финансирования.

Корректировка
вносится, если есть кредит или отсроченный
платёж. Стоимость объекта аналога
уменьшается.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Условия
и время продажи.

Поправки
на эти характеристики делаются в первую
очередь. Корректировка на условия
продажи отражает не типичные для рынка
отношения между продавцом и покупателем.
Главные трудности – это выявление не
типичных мотивов сделки. При подозрении
на нерыночные условия продажи данный
объект следует рассматривать, как
сравнимую продажу очень осторожно или
вообще исключить его из перечня объектов
сравнения.

Время
продажи – корректировка вносится с
учётом тенденций изменения цен на рынке
недвижимости.


инфляция;


изменения законодательства;


изменение спроса и предложения.

Необходимо
учесть, что рыночные условия могут
изменяться как в целом, так и для отдельных
видов собственности.

Физические
характеристики.


размерах;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости


конструктивных элементах;


качестве материалов;


износе;


внешнем виде;


состоянии благоустройства;


функциональных возможностях;


эстетических характеристиках.

Корректировка
на физические характеристики требует
обсуждения каждого элемента различия.
При этом величина корректировки не
всегда может быть равна стоимости
какой-либо детали отличия, так как не
каждый типичный покупатель готов платить
за изменение архитектурной детали.

Оценка стоимости недвижимости сравнительных подходом

При
применении методов массовой оценки
кадастровая стоимость объекта оценки
определяется путем подстановки значений
ценообразующих факторов, соответствующих
данному объекту оценки, в модель оценки,
с использованием которой может быть
оценен данный объект оценки.

Если
оценщиком использовано более одного
подхода к оценке, результаты применения
подходов должны быть согласованы с
целью определения итоговой величины
стоимости объекта оценки.

В
случае существенного расхождения
результатов расчета кадастровой
стоимости объекта оценки, полученных
с применением различных подходов,
оценщик должен провести анализ причин
полученного расхождения.

Предлагаем ознакомиться:  Кассационная жалоба по гражданскому делу образец заполненный

Выбранный
оценщиком способ согласования, а также
все сделанные оценщиком при осуществлении
согласования результатов суждения,
допущения и использованная информация
должны быть обоснованы. В случае
применения для согласования процедуры
взвешивания оценщик должен обосновать
выбор использованных весов.

По
результатам определения кадастровой
стоимости объектов оценки оформляется
отчет об определении кадастровой
стоимости.

Отчет
об определении кадастровой стоимости
должен быть составлен не позднее семи
месяцев с даты заключения договора на
проведение кадастровой оценки.

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е.

Репетитор оценщика

Цель настоящей статьи – сравнить основные действующие подходы к оценке стоимости и представить их краткую характеристику; обозначить рекомендации относительно выбора определенного подхода оценки стоимости. В соответствии с существующими стандартами, оценить стоимость любого объекта собственности можно с помощью трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного. Рассмотрим более подробно каждый из них.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования.

Применение затратного подхода к оценке бизнеса необходимо в двух случаях: во-первых, затратный подход незаменим при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зарегистрированных в форме ООО, ЗАО, ГУП-ов, которые, как правило, имеют непрозрачные финансовые потоки; Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущее действие потенциальных продавцов и покупателей.

Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

Метод прямой
капитализации используется, если
прогнозируются постоянные или плавно
изменяющиеся с незначительным темпом
доходы. В основе данного метода лежит
определение ставки капитализации,
которая представляет собой коэффициент
капитализации, учитывающий как чистую
прибыль, получаемую от эксплуатации
оцениваемого объекта недвижимости, так
и возмещение капитала, затраченного на
приобретение этого объекта.

Метод прямой
капитализации — определение стоимости
объекта недвижимости путем деления
величины годового дохода на соответствующий
этому доходу коэффициент капитализации.

Метод
прямой капитализации устанавливает
связь какого-либо дохода, вычисленного
на конец первого года, следующего за
датой оценки, со стоимостью объекта
недвижимости (Vo) посредством нормы
денежных потоков (мультипликатора или
коэффициента капитализации).

Метод включает в
себя техники мультипликаторов валового
дохода, техники коэффициентов капитализации
и техники остатка.

Метод капитализации
по норме отдачи устанавливает связь
величин чистого операционного дохода,
вычисленных для каждого года всего
прогнозного периода, и стоимость реверсии
на конец последнего года прогнозного
периода со стоимостью объекта.

техники
непосредственного дисконтирования;

модельные
техники;

техники
ипотечно-инвестиционного анализа.

Средняя
величина общей нормы отдачи определяется
обработкой рыночной информации о
доходности инвестиционных проектов,
связанных с приобретением и доходным
использованием объектов, или с
использованием информации о доходности
альтернативных проектов, ближайших к
оцениваемому типу объектов по уровню
рисков.

техника
кумулятивного построения;

техника
сравнения с альтернативными проектами;

техника
сравнения продаж;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

техника
мониторинга рыночных данных.

Техника дисконтирования
с суммированием рисков (техника
кумулятивного построения) заключается
в суммировании величин, отражающих
степень риска данного проекта.

Техника сравнения
продаж заключается в анализе данных по
совершенным сделкам купли-продажи с
целью воссоздания предположений
инвестора относительно будущих выгод
от владения недвижимостью. На основе
схемы денежных потоков проекта
определяется внутренняя норма прибыли
проекта.

Техника мониторинга
рыночных данных заключается в анализе
ретроспективных рыночных данных с целью
определения текущих перспективных
значений норм прибыли. При этом следует
использовать корреляционные связи
тенденций изменения прибыльности
инвестиций в недвижимость с тенденциями
изменения других инструментов финансового
рынка.

Элементы
сравнения

Оцениваемый
объект

№1

№2

№3

Местоположение

м/р
Славянский

м/р
Славянский

Центр

Центр

Состояние
квартиры

хорошее

неплохое

хорошее

неплохое

Цена
сделки, $ за 1м2

?

600

960

800

Обоснование
корректировок:

  1. Местоположение
    (№1, №3):

Δ
= 800 — 600 = 200 $

  1. Состояние
    квартир (№2, №3):

Δ
= 960 — 800 = 160 $.

Таблица
9 – Скорректированные данные

Элементы
сравнения

Оцениваемый
объект

№1

№2

№3

Цена,
руб./м2

?

26000

33000

29000

Местоположение

м/р
Славянский

м/р
Славянский

Центр

Центр

Корректировка
на местоположение

0

-3000

-3000

Скорректированная
цена

26000

30000

26000

Состояние
квартир

хорошее

неплохое

хорошее

неплохое

Корректировка
на состояние квартир

4000

0

4000

Скорректированная
цена

30000

30000

30000

Стоимость
1 м2
оцениваемого объекта составляет 30000
руб.

Затраты
разделяются на:

  1. прямые;

  2. косвенный;

  3. прибыль
    инвестора.

Прибыль
инвестора
– это установленная рынком цифра,
отражающая сумму, которую предприниматель
ожидает получить в виде премии за
использование своего капитала,
инвестированного в строительный проект.
Прибыль инвестора является в основном
функцией риска и зависит от конкретной
рыночной ситуации. В некоторых случаях
прибыль предпринимателя оценивают в
процентном соотношении от различных
составных частей стоимости нового
строительства.

Виды
затрат

Примеры

Прямые
(стоимость трудовых и материальных
ресурсов)

 расходы
на трудовые ресурсы (заработная
плата);

 затраты
на приобретение строительных
материалов;

 расходы
на возведение временных сооружений;

 прибыль
застройщика (подрядчика);

 затраты
на временные ограждения строительной
площадки;

 затраты
на обеспечение безопасности
строительства;

 расходы
на коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные
(не относятся к самому сооружению, но
возникают в ходе строительства)

 затраты
на разрешение на строительство;

 затраты
на получение лицензий;

 затраты
по страхованию в период строительства;

 расходы
по уплате налогов в период строительства;

 расходы
на профессиональные услуги (архитектора,
геодезиста, юриста);

  • расходы
    на оплату процента по кредиту;

  • расходы на
    рекламу

  • затраты на отвод
    земельного участка и другие затраты,
    которые не относятся к самому
    сооружению, но обязательно возникают
    в ходе строительства.

В
процессе оценки косвенные затраты могут
определяться коэффициентом к прямым
затратам.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

1)
Метод сравнительной стоимости единицы

Используются
данные УПВС и УПСС.

Проводится
оценка имущества на основе использования
единичных скорректированных укрупнённых
показателей затрат на создание аналогов.

Точность
этого метода 15-20%.

2)
Метод стоимости укрупнённых элементов

Оценка
на основе величины стоимости создания
основных элементов объектов недвижимости.
В этом методе используются данные о
стоимости различных элементов, т.е.
компонентов здания, т.е. поэлементные
затраты.

Выделяются
элементы:

  1. составление
    сметы;

  2. подготовка
    и проверка планов строительства;

  3. работы
    по подготовке участка под строительство;

  4. земляные
    работы;

  5. возведение
    фундамента;

  6. устройство
    внутренних стен;

  7. устройство
    потолка;

  8. устройство
    внешних стен;

  9. водосточные
    трубы;

  10. лестницы;

  11. оконные
    проёмы;

  12. и
    т.д.

Этот
метод обеспечивает лучшее сравнение
элементов оцениваемого объекта с
типовыми элементами. Точность – 10%.

3)
Метод количественного анализа

Это
оценка объекта, на основе полной сметы
затрат на его воспроизводство. Необходимо
учитывать прямые и косвенные затраты.

Ошибки
при применении этого метода могут
возникать вследствие неправильного
подбора данных о стоимости единиц
сравнения в строениях, не соответствующих
типу объекта оценки.

Точность
около 5%, однако, метод очень трудоёмок
и требует привлечения квалифицированных
сметчиков.

Отличие
в определении стоимости нового
строительства для целей оценки и при
составлении сводного сметного расчета:

  1. для
    целей оценки не учитывается срок
    строительства;

  2. учитываются
    цены на дату оценки;

  3. при
    составлении сводного сметного расчета
    учитываются цены базисного периода;

  4. при
    расчетах основываются на современных
    требованиях к объектам аналогичной
    полезности;

  5. по
    объекту оценки может отсутствовать
    часть проектно-сметной документации.

Существуют
2 основных варианта использования
участка земли как незастроенного:

  1. Использование
    участка земли для спекулятивных целей.

  2. Застройка
    земельного участка новыми зданиями и
    сооружениями, в том числе:


застройка без промежуточного использования.
Если рассматривается вариант нового
использования, принимаемый рынком на
дату анализа;


застройка с промежуточным использованием.
Предполагает временное сохранение
существующего варианта использования
до того момента, как новый вариант будет
востребован рынком, исходя из прогноза
рыночной ситуации;

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на ведение дела по банкротству


разделение или объединение земельных
участков для достижения НиНЭИ;


застройка участка новыми строениями,
аналогичными по назначению и функциональным
параметрам существующему объекту.


Если земля есть или будет свободной,
то, как её следует использовать?


Какой тип здания или сооружения следует
построить и когда?


Следует ли рассматривать существующий
вид использования в качестве промежуточного?

Для
первого вопроса необходимо проанализировать
не только текущее состояние рынка, но
и дать прогноз его изменения на будущее,
так как стоимость определяется
потенциальными возможностями земельного
участка. Необходимо учесть, что может
измениться функциональное зонирование,
произойти перевод в другую категорию
земель и т.д.

Кроме
характера и времени проведения улучшений
следует также определить конкретный
вид улучшений.

Часто
застроенный участок анализируется как
будто бы свободный. В этом случае задачей
анализа является определение эффективности
текущего использования и связанного с
ним дальнейшего использования. Как
будто бы свободный участок рассматривается
с точки зрения строительства здания
аналогичного существующему.

6. Согласование скорректированных цен

Это
заключительный этап сравнительного
подхода.

Согласование
– это не усреднение полученных
результатов, а процесс взвешивания и
сравнения показателей в соответствии
с их характеристиками.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

При
согласовании следует учитывать следующее
основное
правило:
«Чем меньше количество и величина
корректировок внесённых в цену конкретного
объекта сравнения, тем больший вес имеет
данная продажа в процессе формирования
стоимости оцениваемого объекта».

При
наличии обширной информации о большом
количестве похожих продаж и небольшом
различии величин скорректированных
цен применяются статистические методы.

Обычно
анализируются четыре
показателя:

  1. Среднее
    арифметическое значение скорректированных
    цен;

  2. Мода
    – наиболее часто встречающееся значение
    в числовом ряду;

  3. Медиана
    – середина ранжированного числового
    ряда;

  4. Скорректированная
    цена самого похожего на оцениваемый
    объект аналога.

При
назначении весового коэффициента можно
применить теорию нечётких множеств, в
частности метод анализа иерархий
(расстановки приоритетов).

Построение моделей оценки

Для
построения модели оценки может быть
использована методология любого из
подходов к оценке: затратного,
сравнительного и доходного. Выбор
подхода или обоснованный отказ от его
использования осуществляется оценщиком,
исходя из особенностей вида разрешенного
использования или назначения, а также
достаточности и достоверности
располагаемой рыночной информации.

Выбор
модели оценки состоит из следующих
этапов:

  • выбор
    структуры моделей оценки (формы связи
    кадастровой стоимости и ценообразующих
    факторов);

  • выбор
    окончательного вида модели оценки, в
    том числе на основе анализа достоверности
    использованной информации и точности
    моделей оценки.

При
наличии достаточной и достоверной
информации о ценах сделок и предложений
по купле-продаже объектов оценки расчет
кадастровой стоимости объекта оценки
осуществляется преимущественно на
основании сравнительного подхода.

3. Формирование массива внутренней информации

Для
определения объёма требующейся информации
необходимо:

  1. Изучить
    договор об оценке, особенно техническое
    задание на проведение работ;

  2. Провести
    интервью с заказчиком и собственником;

  3. Провести
    осмотр и техническую экспертизу объекта.

Информация,
необходимая для проведения процесса
оценки объекта недвижимости, подразделяется
на внутреннюю и внешнюю (рисунок 20).

Рисунок
20 —
Информация, необходимая для проведения
процесса оценки объекта недвижимости


общая;


специальная.

Общая
информация необходима для изучения
состояния и общих тенденций функционирования
экономики и рынка недвижимости. Это
информация описательного характера.
Она не участвует в конкретных расчетах,
но используется для обоснования
принимаемых оценочных решений.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Специальная
информация
представлена, как правило, в виде цифр,
используемых для расчётов в том или
ином методе.

Формирование
массива внешней информации начинается
со сбора макроэкономических данных и
исследования общего состояния национальной
экономики.

На
макроэкономическом уровне исследуются:

  1. Экономические
    показатели:


темпы экономического роста;


уровень инфляции;


индекс деловой активности;


инвестиционный климат в стране;


уровень национальных и зарубежных
капиталовложений;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости


изменение ставок процента и курса
национальной валюты;


уровень доходов населения


тенденции экономического развития;


организация кредитования недвижимости.

  1. Политические
    и социальные факторы:


Стабильность и прогнозируемость
политической ситуации;


доверие правительству;


приближение выборов и прогнозируемость
их результатов

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости


программы капитального строительства;


законодательная и налоговая политика
государства;


демографический фактор.

Основные
источники внешней информации:

  1. Программы
    правительства и различные прогнозы;

  2. Данные
    государственных организаций (например,
    Госкомстат);

  3. Исследования
    международных финансовых организаций
    (МВФ, ВБ);

  4. Аналитические
    обзоры информационных агентств
    (Росбизнесконсалтинг, АК&М, Финмаркет);

  5. Электронные
    информационно-поисковые системы;

  6. Периодическая
    электронная печать.

Необходимая
информация:

  1. Обще
    состояние и динамика цен на местном
    рынке недвижимости;

  2. Нормативно-правовая
    база, регулирующая отношения земельной
    собственности, состояние рынка земельных
    участков, цена приобретения прав
    собственности (или прав аренды) на
    земельные участки, размер арендной
    платы за землю;

  3. Рыночная
    ситуация на определённом сегменте
    рынка:


состояние и перспективы развития
сегмента рынка;


цели и условия осуществления сделки
купли-продажи (аренды) сопоставимых
объектов, их подробное описание;


уровень эксплуатационных затрат;

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости


среднерыночный уровень занятости
недвижимости;


уровень возможных прочих доходов;


налоговое окружение.

  1. Затраты
    на воспроизводство или замещение
    объекта оценки:


УПВС зданий и сооружений;


УПСС (стоимости строительства);


сметы, прейскуранты;


строительные нормативы;


индексы цен в строительстве;


удельные среднерыночные показатели
стоимости строительства;


стоимость инженерных систем на единицу
площади зданий;


укрупнённые показатели стоимости систем
водоснабжения, электроснабжения и т.д.

Основные
источники внутренней информации:

  1. Специализированные
    справочники и программные комплексы
    (УПВС, УПСС, справочник оценщика КО-ИНВЕСТ
    три тома: Промышленные здания, Жилые
    дома и Современные инженерные системы
    зданий);

  2. Информация
    специалистов рынка недвижимости
    (Риэлтеры, девелоперы, строители,
    консультанты, компании по управлению
    недвижимостью);

  3. Профессиональное
    сотрудничество, участие в выставках,
    конференциях, семинарах;

  4. Интервью
    с собственником и управляющим объекта.

Информационно-аналитический
бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в
строительстве».
Публикует динамические ряды индексов
цен, на основе которых может быть
построена эпюра индексов цен.

УПВС.
Разработаны
для целей переоценки основных фондов,
ведущими проектными институтами
министерств и ведомств, утверждены
Госстроем СССР 14.07.1970 г. УПВС составлены
в ценах и нормах, введенных с 1 января
1969 года. Сборники состоят из 37 частей,
сгруппированных по отраслям народного
хозяйства и промышленности, либо по
видам зданий и сооружений, имеющихся
во многих отраслях народного хозяйства.

УПВС содержат восстановительную
стоимость 1 м3
строительного объёма зданий или 1 км
трубопровода, 1 км автодороги, 1 т ёмкости
склада, 1 м2
площади стенда, в зависимости от их
назначения, конструкции, капитальности,
благоустройства, размера и расположения
в том или ином территориальном поясе,
с учётом климатического района, указанном
в технической части сборника.

Восстановительная стоимость при этом
включает все прямые затраты, накладные
расходы, плановые накопления,
общеплощадочные расходы по отводу и
освоению строительного участка, стоимость
проектно-изыскательских работ, затраты
связанные с проведением работ в зимнее
время, затраты по сдельно-премиальной
системе оплаты труда, стоимость содержания
дирекции строящегося предприятия,
убытки от ликвидации зданий и сооружений,
расходы по перевозке рабочих.

УПСС
– это выжимка из сводного сметного
расчёта стоимости строительства
конкретного объекта данной отрасли.
Показатели составлены в ценах базового
региона (Московская область) и включают
все прямые затраты, накладные расходы
и плановые накопления в уровне сметных
норм и цен 1984 г.

Преимущества:
Хорошо отработана информация об
объектах-аналогах, которая прошла
отраслевую и межведомственную техническую
стоимостную экспертизу. Они предусматривают
чётко оговоренный круг учитываемых
затрат и не содержат элементов двойного
счёта. Для перехода от цен 1969 г. к уровню
цен 1984 г.

Российских
оценщиков интересует стоимость
строительства при ведении зарубежных
проектов в конкретном регионе российскими
рабочими из российских или импортных
материалов.

Для
конкретного пересчёта долларовых цен
в рубли для конкретных регионов РФ
необходима информация о паритете
покупательной способности валют на
национальных строительных рынках. Есть
сборник расценок на строительство
зданий компании «КО-ИНВЕСТ»

Использование
электронных средств коммуникации –
Rambler. Возможно получение информации по
прямым каналам информационных агентств:
REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, ТРИГОН.

Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

Информация,
предоставляемая оценочными и риэлтерскими
компаниями.
Представлена обширная и актуальная
база данных. Необходимо налаживать
сотрудничество с целью пополнения и
обновления собственной информации
оценщика.

Компьютерные
программы.
В России разработаны такие программные
продукты, как VALMASTER, применяемые для
оценки сравнительным, доходным и
затратным подходом. Автоматизация
затратного подхода реализована в
программных продуктах компаний
«КО-ИНВЕСТ» и «Багира». «КО-ИНВЕСТ»
разработал программный комплекс «Оценка
промышленных зданий». «Багира» разработала
программный комплекс «Смета-Багира».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector