Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд

Различие понятий

Стороны договора, составившие договор аренды ЗУ, предусматривали получение преимуществ. При отсутствии таковых, они вправе расторгнуть договор. Расторжение осуществляется в два этапа:

  1. процедура расторжения, на основании взаимных договорённостей сторон, связанная с процессуальным производством.
  2. Прекращение права пользования ЗУ, как результат успешно проведённого расторжения контракта.

Расторжение договора аренды земельного участка является причиной прекращения права на использование надела, прекращение – выступает в роли её следствия. Однако, расторжение документа, не признанное обеими сторонами или решением суда – не становится таковым и не приводит к прекращению прав.

https://www.youtube.com/watch{q}v=b8BIOygQJOQ

Кроме этого, прекращение прав допускается в соответствии с иными причинами, в числе которых могут быть виды административного вмешательства и изъятия для государственных нужд или реквизиции (ст. 51, 55 ЗК РФ).

Это говорит о том, что для прекращения права пользования должны быть незыблемые основания, а также права инициирующей расторжение контракта стороны, должны признаваться официально в качестве резолютивного инструмента прекращения права пользования. Так как в данном случае происходит столкновение имущественных интересов и прав сторон, действия по расторжению соглашений управляются и регулируются со стороны уполномоченных органов и арбитражных институтов.

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.

Стороны могут разойтись мирно и естественно, а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это

наличие договора аренды земельного участка

, составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора.

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Порядок действий

Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в

(п. 2) и

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

  • Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
  • Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
  • Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
  • В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
  • Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
  • Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
  • Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
  • На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
  • Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
  • Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
  • Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
  • Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
  • Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
  • ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
  • Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.
Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по кредиту

Важно! Также особые основания могут быть специально прописаны в договоре.

О решении расторгнуть действующую аренду досрочно, следует уведомить контрагента, с обоснованием причин. Уведомление составляется в виде претензии о недобросовестных действиях, со ссылкой на пункты договора, которые требуют исполнения, но не исполняются. (На самом деле, в вопросе о том как расторгнуть договор аренды земельного участка нет ничего сложного).

Претензия носит официальный характер и передаётся под роспись:

  • при личном посещении;
  • почтой РФ.

Обычно используют почтовые отправления в виде заказного письма с уведомлением о получении. Квитанция и почтовое уведомление играют роль документального доказательства попытки взаимодействия с контрагентом.

Если в течение месяца контрагент откликнулся согласием – это оптимальный вариант расторжения взаимодействия. Стороны собираются, составляют официальное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, иными словами о том, что условия найма ЗУ расторгнуты. Оно имеет вид юридически корректного документа, но особого регламента к его составлению не предусмотрено.

Соглашение о расторжении не обязывает стороны к подробному обоснованию причин возникших разногласий. Опору следует сделать на добровольность и взаимность решения. С

Следует указать сведения:

  1. о сторонах, которые зарегистрировали договор аренды ЗУ, о предмете договора и самом документе.
  2. О сроках действия и причинах досрочного расторжения, в качестве которых следует указать взаимное решение.
  3. О проведении взаиморасчётов или пролонгации обязательств, условиях их исполнения.

Соглашение подписывается контрагентами и служит основанием для регистрации прекращения аренды.

Прекращение аренды ЗУ возникает после надлежаще проведённой процедуры расторжения договора аренды, когда официально устанавливается утрата прав пользования землями со стороны арендатора, и взимания арендной платы собственником участка.

Прекращение пользования допускается только при наличии гражданско-правовых оснований, подтверждающих расторжение договора. В их числе:

  • соглашение сторон о расторжении договора;
  • решение суда.

Основания прекращения договора аренды земельного участка вступают в силу только после регистрации таковых в местном отделении кадастра и картографии, после снятия объекта с учёта.

Выплаты прекращаются в момент перехода прав собственнику, которое констатируется составлением и подписанием сторонами акта приёма-передачи ЗУ.

Независимо от юридических оснований недопустимо прервать

договор аренды сельскохозяйственного назначения

в разгар сезонных работ. В этом случае целесообразно составить временное соглашение на пользование ЗУ до момента сбора урожая, которое требуется определить конкретной датой.

После принятого решения о прекращении действия договора, арендатор обязан передать земельный участок в первоначальном виде, либо – в состоянии, которое предусматривают условия договора.

Собственник обязан принять принадлежащий ему участок актом приёма-передачи. Этот акт является официальным документом перехода прав от одного лица – к другому. Надлежащая передача предусматривает сверку имущества, находящегося на участке с предшествующим актом, по которому имущество передавалось в пользование арендатору.

Составляется перечень возвращаемых предметов, в числе которых могут быть хозяйственные постройки, деревья, кустарники и иные насаждения. Вновь возникшие предметы и объекты, несанкционированные для возведения или посадки собственником ЗУ не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре аренды. По указанию собственника они могут подлежать уничтожению путём сноса или вырубки.

Не выполнение обязательств по надлежащей передаче ЗУ собственнику, допускает возбуждение нового искового производства. Если арендатор нанёс материальный ущерб участку в виде порчи почвы или иного убытка, собственник вправе взыскать с него компенсацию за имущественный вред.

Следствием расторжения соглашения о найме земель становится прекращение их использования. Этот юридический феномен требует тщательного документального оформления.

Еще больше информации по теме «Аренда земельного участка» можно найти в нашей рубрике.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она

обязана в письменной форме уведомить

о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Прекращение договора аренды земельного участка

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Предлагаем ознакомиться:  Договор безвозмездной переуступки дду

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и

содержать причины

, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • Прекращение аренды земельного участканепредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Процедура в случае соглашения сторон

Если у одной из сторон возникают претензии, совпадающие с одним из пунктов выше, и на их основании она хочет расторгнуть договор, то, прежде всего, необходимо послать уведомление об этом другой стороне в письменной форме. Обязательно в тексте указать:

  1. реквизиты;
  2. сведения о договоре;
  3. перечислить факты нарушения соглашения, законные основания;
  4. выдвинуть требование о расторжении соглашения.

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

  1. Указать данные сторон соглашения.
  2. Привести сведения о договоре, месте и дате его заключения и планируемое число расторжения.
  3. Обязательно сослаться на то, что договор прекращает свое действие из-за нарушения одного из его положений или по иной причине, а также упомянуть законы, которые это регламентируют.
  4. Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (если нужно).
  5. Если причиной расторжения стал нанесенный материальный ущерб, то обговаривается форма возмещения всех издержек.
  6. Если ущерб был уже оплачен, то это тоже необходимо упомянуть.
  7. Стороны должны указать, что не имеют друг к другу иных финансовых претензий.
  8. Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить

, где будет указано:

  1. в каком состоянии передается ЗУ из рук в руки;
  2. есть ли изменения с момента начала действия договора аренды.

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

  • арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
  • арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий, с точки зрения интересов другой стороны.

Как прекращается в одностороннем порядке{q}

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Предлагаем ознакомиться:  При разводе выписаны дети как прописать

Исковое заявление составляется на бумаге формата А4 в свободной форме, но придерживаясь следующего порядка:

  1. В правом верхнем углу: полное наименование судебной инстанции, ФИО мирового судьи.
  2. Ниже данные истца и ответчика, цена иска.
  3. Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
  4. В основной части объясняется предмет иска, основания и требования расторжения соглашения в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все следует сформулировать как можно точнее, чтобы в ходе судебного процесса не возникло разночтений.
  5. Также указываются:
    • Требования о возмещении убытков (если есть).
    • Данные о земельном участке.
    • На каком основании и на какой срок заключили договор.
    • Приводятся доказательства того, что ваши претензии соответствуют действительности.
  6. Прикрепляется перечень документов к заявлению.
  7. Ставится дата составления и подпись заявителя.

К заявлению требуется предоставить:

  1. Его копию.
  2. Копии договора аренды.
  3. Документы, подтверждающие правоту истца.
  4. Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
  5. Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Если цена иска:

  • Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
  • 20 001-100000 руб.: 800 руб. 3%.
  • 100001-200000 руб.: 3 200 руб. 2%.
  • 200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. 1%.
  • Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным{q}

по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Внимание! Недействительность договора признается с момента его совершения.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

  1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
  2. Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
  3. Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
  4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
  5. Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
  6. Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
  7. Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
  8. Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
  9. Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
  10. Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
  11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

Для того, чтобы расторгнуть договор по причине его недействительности, нужно составить исковое заявление и подать его в судебную инстанцию по месту регистрации земельного участка. Оно должно оформляться на бумаге формата А4. Порядок его составления:

  • В верхнем правом углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
  • Заголовок: «Исковое заявление о признании договора аренды недействительным».
  • В основной части объясняется предмет иска:
    1. дата заключения договора и его положения;
    2. основания для признание соглашения недействительным с опорой на статьи из законодательства;
    3. факты, подтверждающие обоснованность претензий.
  • Далее должно содержаться требование, по которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и компенсировать его стоимость в случае порчи.
  • Привести просьбу суду признать договор между истцом и ответчиком недействительным, и поставить условия, по которым можно привести права сторон в первоначальный вид.
  • Перечень прилагаемых документов.
  • Дата и подпись истца.

К заявлению следует приложить:

  1. Его копию.
  2. Копию договора аренды.
  3. Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
  4. Квитанцию об оплате госпошлины.

Если есть возможность договориться со стороной соглашения полюбовно, то ею лучше воспользоваться.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mjpNfoYjMZY

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector