Нюансы предварительного договора аренды — Статьи

Различия, плюсы и минусы

Поскольку договор о намерениях прямо не предусмотрен, то руководствоваться надо практикой делового оборота. Из неё можно сделать вывод о том, что ключевые различия будут заключаться в следующем:

  • В предварительном соглашении арендатор и арендодатель полностью описывают ключевые моменты будущих отношений.

    Это означает, что должны быть указаны объект, который будет передан, срок, на который заключается основной договор, размер арендной платы, а также момент, в который должна быть заключена аренда (либо в виде календарной даты, либо в виде условия, при достижении которого стороны обязаны начать отношения – например, завершение государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество).

  • В документе о намерениях стороны лишь уславливаются, что в будущем непременно заключат соглашение, но не более.Этот тип документа не требует конкретизации ни условий, ни момента заключения основного соглашения.

Что касается выгоды, то разница состоит в следующем:

  • Предварительный хорош как для арендодателя, так и для арендатора. Обе стороны уже согласовали практически все вопросы, и им остаётся лишь подписать окончательный документ вместе с передаточным актом.
  • О намерениях выгоден больше для арендодателя. Он подтверждает намерения арендатора в будущем получить в пользование объект недвижимости, но не согласует условий, и потому арендодатель вправе увеличить плату, изменить срок аренды и т. д.
  • Требовать исполнения соглашения о намерениях в судебном порядке тяжелее, чем предварительного. Но даже в случаях, когда удаётся добиться положительного решения суда (например, как в постановлении ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/14547-09), суды склонны трактовать соглашение о намерениях в качестве предварительного.

    Поэтому если есть опасения, что контрагент откажется от заключения основного документа – лучше всё-таки подписывать предварительное соглашение, а не о намерениях аренды: эффект с точки зрения закона такой же, а вот доказывать в суде придётся меньше.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Если же стороны неправильно назвали документ, то при разрешении разногласий в суде придётся сначала выяснять, что именно они имели в виду, подписывая соглашение, и каковы были их истинные намерения. Лишь после этого суд может решить, какая конкретно норма права должна быть применена в данном случае.

Не надо путать с предварительным договором или соглашением о намерении аренды гарантийное письмо, которое используется при регистрации организаций в налоговой.

Само по себе письмо не сообщает третьим лицам ничего, кроме того, что стороны договорились о возможности заключения аренды и о предоставлении помещения в качестве юридического адреса. Это всего лишь извещение третьей стороны (в данном случае налоговой инспекции) о том, что такие отношения могут быть заключены в будущем. Никто не мешает арендатору после регистрации осуществить аренду другого помещения и изменить свой юридический адрес.

Предмет предварительного договора аренды.

По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

  • не влияет на имущественный правовой режим;
  • не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора. Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.). Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

  • их нумерации;
  • графических описаний (ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).

Саботаж либо неподобающее воплощение преддоговоренностей не влияет на действенность главной сделки, поскольку это разные соглашения (Постановление ФАС СЗО от 10.03.2009 по делу № А13-3661/2008).

Нюансы предварительного договора аренды - Статьи

Требовать что-либо по предварительному документу невозможно после вступления в силу основного (Постановление ФАС СЗО от 20.05.2009 по делу № А56-21025/2008).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду{q}

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Уклонение от заключения основного договора аренды

Единственная цель заключения обоих видов – это обеспечить в будущем арендные отношения. Причины же для подписания этих документов могут быть самые различные:

  • Стороны собираются вступить в отношения аренды, но пока есть обстоятельства, препятствующие этому. Например, у арендатора нет пока финансовой возможности заключить соглашение, но он намерен «застолбить» помещение за собой, чтобы арендодатель не сдал объект кому-то другому.
  • Объект аренды ещё не введён в эксплуатацию. Такого рода отношения связаны с помещениями в строящемся здании.
  • Арендодатель ещё не завершил оформление права собственности на здание или помещение в нём. Хотя новый закон о регистрации прав на недвижимость и существенно упростил процедуру, она всё же занимает время. Но часто бывает, что упускать возможного арендатора нельзя.
  • Арендатор нашёл подходящие ему условия аренды и не хочет, чтобы помещение перехватило другое лицо.

Возможны и другие причины для заключения обоих видов. С точки зрения законодательства различия нет: стороны не обязаны ни перед кем отчитываться о том, почему они согласились подписать этот документ.

Существенной разницы в причинах для заключения предварительного договора и соглашения о намерениях нет. Принцип свободы разрешает арендатору и арендодателю заключать любые сделки, прямо не противоречащие законодательству.

 Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки{q}

Предлагаем ознакомиться:  Договор займа между физическими лицами

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

Нюансы предварительного договора аренды - Статьи

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Форма предварительного договора.

 Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Нюансы предварительного договора аренды - Статьи

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Важный момент, на который
также следует обратить внимание, — это форма договора. В
соответствии с п.2
ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил
о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом
случае согласно требованию п.1
ст.609 и ст.651
ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый
документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2
ст.609 и п.2
ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной
регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет
не менее одного года.

Предположим, что стороны
планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,
требующий обязательной государственной регистрации, например на
пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать
предварительный договор аренды{q} Является ли факт государственной
регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ{q}

Предварительный договор
аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,
что он заключается в письменной форме единого документа. Такой
вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

В
частности, в п.14
информационного письма N 59 сказано, что предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной
договор, подлежащий государственной регистрации, государственной
регистрации не подлежит.К
такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное
индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента
заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно
заключенного договора аренды.

Ответчик свои возражения обосновывал
отсутствием государственной регистрации предварительного договора
аренды, ссылаясь на ст.429
ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму
основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал
государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25
лет.

Суд указал, что в силу
п.2
ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила
только о форме основного договора. Условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года, установленное п.2
ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого
договора.

Предварительный договор,
по которому стороны договорились заключить договор аренды
помещения, подлежащий государственной регистрации, не является
также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164
ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную
регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,
включая помещения.

Правовое регулирование

Применительно к предварительному соглашению действует ст. 429 ГК РФ. Она предусматривает, что отношения этого вида должны заключаться в той же форме, что и основные. Однако есть исключение: хотя аренда сроком в год и более и должна регистрироваться в ЕГРН, предварительных соглашений это не касается (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

Поэтому стороны должны обращаться в регистрирующий орган лишь в том случае, когда они всё же заключили основной договор, предварительный в ЕГРН не фиксируется.

Тем не менее, это означает, что предварительный контракт обязательно должен быть оформлен в письменном виде. Устное соглашение или же заключённое с помощью конклюдентных действий (например, в виде кивка на вопрос контрагента: «Ну что, мы договорились{q}») с правовой точки зрения не имеет ни малейшей юридической силы.

Что же касается соглашения о намерениях, то оно законодательно никак не регулируется. Тем не менее, исходя из принципа аналогии, можно сделать вывод о том, что оно тоже обязательно должно заключаться в письменном виде и не нуждается в государственной регистрации.

Нюансы предварительного договора аренды - Статьи

При разрешении споров суды исходят из того, что приравнивают договор о намерениях к предварительному. Поэтому крайне желательно заключать их в единой форме.

Можно ли заключить соглашение о намерениях в строящемся здании{q}

Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ.Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).

Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).

В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.

Предлагаем ознакомиться:  Как выселить квартирантов из своей квартиры c договором, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Согласно ст. 607 ГК РФ, предварительный контракт составляется так же, как и основной. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что документ обязан быть оформлен в письменном виде, при этом в нём должны обязательно должны быть оговорены следующие условия:

  • Объект аренды. Как минимум, стороны должны в документах отразить адрес помещения. Но лучше всего указать кадастровый номер – это уникальный идентификатор, позволяющий точно отличить один объект недвижимости от другого.
  • Срок аренды. Договор может быть краткосрочным (при этом его не надо регистрировать в Росреестре), долгосрочным (то есть, заключаемым на срок от года и более с обязательным включением условий договора в ЕГРН) или бессрочным (в этом случае никаких условий о сроке в договор не вносится, поэтому формально договор не регистрируется).
  • Арендная плата. Она обязательно должна быть отражена в предварительном договоре.
  • Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор.

Стороны могут указать в предварительном контракте и другие условия – никто не вправе им препятствовать. Но без перечисленных выше условий соглашение не может считаться заключённым.

В том случае, если арендатор и арендодатель заключают лишь контракт о намерениях, требования законодательства мягче. Поскольку ни ГК РФ, ни другие нормативные акты не предусматривают этого документа, стороны вольны указывать в нём всё, что угодно.

Тем не менее, практика делового оборота предусматривает следующие требования к документу этого типа:

  1. Объект отношений. Стороны должны указать, в отношении чего они заключают соглашение.
  2. Намерения сторон. Нужно оговорить, что речь идёт именно об аренде. Это необходимо, чтобы отличить, например, аренду от соглашения безвозмездного пользования.

Никаких иных требований ни законодательство, ни практика не предъявляют, и потому ими можно не руководствоваться.

Нюансы предварительного договора аренды - Статьи

Заключать соглашение относительно помещения в том здании, которое ещё не построено, можно. Однако в этом случае надо в условиях оговорить, что основной документ должен быть заключён лишь после того, как сам объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.

Никаких существенных разночтений между предварительным и договором намерения аренды в этом случае не будет. Главное – указать, что условия основного договора начинают действовать после того, как состоится регистрация объекта недвижимости.

Существенными рисками при этом могут быть:

  • Просрочка времени регистрации. Чтобы её избежать, аредодателю надо указать лишь, что основной договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации.
  • Изменения объекта. Если на стадии завершения проекта изменилась площадь помещения, это надо непременно отразить в договоре, иначе он будет считаться не имеющим юридической силы.

 Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания.

На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок договоренностей

Срок действия предварительного договора аренды урегулирован в п. 4 ст. 429 ГК РФ, где, с одной стороны, отмечена необходимость указания (в тексте документа) времени, в которое стороны должны совершить основной контракт, а с другой, сказано, что при отсутствии указания срока промежуточные договоренности будут актуальны в течение года после их заключения.

Назначать период действия соглашения следует, соблюдая ст. 190 ГК РФ, указав конкретные:

  • неминуемые события;
  • даты;
  • отрезки времени.

Совершение конкретных действий стороной (Определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), дата завершения стройки (Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрация прав потенциальным арендодателем для этого не подойдут, поскольку тогда будет отсутствовать необходимый фактор неизбежности, ведь таким развитием событий всегда руководят люди.

Когда срок формулируется таким образом, его будут трактовать как неопределенный и установят по п. 4 ст. 429 ГК РФ, т. е. он будет годичным, документ будут считать заключенным (Определение ВАС РФ от 18.03.2010 № 2825/10).

В силу пресекательности такого предварительного срока отсутствие в намеченный период подписанного главного контракта, инициатив об этом от сторон полностью прекращает промежуточные договоренности.

Следующее важное условие,
которое желательно включить в предварительный договор аренды, —
срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.Обращаем внимание
на желательность, а не обязательность включения в предварительный
договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет
возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для
прекращения предварительного договора.

По общему правилу,
содержащемуся в п.4
ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в
течение которого будет заключен основной договор, то основной
договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора. Как можно использовать
отсутствие срока в предварительном договоре{q}

Приведем пример. После
заключения предварительного договора арендодатель нашел более
выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной
платы.Естественно, возможность
получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее
выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный
предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,
то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя
ранее взятые обязательства.

Самый простой — взаимное соглашение
сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем,
указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,
поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,
который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.
Остановимся на условиях
прекращения действия предварительного договора аренды по
основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной
предварительному договору (ст.429
ГК РФ).

 В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006.

Нужно ли регистрировать{q}

Регистрации для предварительного договора или договора о намерениях не требуется. Хотя законодательство и предусматривает единую форму заключения, судебная практика исходит из того, что требования о включении договора в ЕГРН касаются лишь тех случаев, когда соглашение уже заключено и его срок действия равен году или более.

Предлагаем ознакомиться:  Использование договора поручения риэлтор

Связано это со следующими обстоятельствами:

  • Стороны лишь согласовали будущие условия, а не заключили сам договор, и потому нормы ГК РФ о договоре аренды недвижимости неприменимы.
  • Предварительный договор (равно как и соглашение о намерениях) носят безвозмездный характер, в отличие от собственно аренды. Поэтому к ним не применимы правила, касающиеся аренды недвижимости.

Споры вокруг предварительного договора аренды

За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

Обеспечение обязательств в промежуточной аренде

В том случае, если одна из сторон отказывается заключить основной договор при подписанном предварительном, контрагент вправе обратиться в суд и добиться подписания соглашения на тех условиях, которые были оговорены ранее.

В тех же случаях, когда подписан договор намерения, формально конрагент не может требовать подписания. Но в действительности же суды исходят из того, что приравнивают такие договора к предварительным соглашениям, и потому руководствуются соответствующими нормами ГК РФ.

Разница между предварительным договором и договором о намерении аренды исчезающе мала, поскольку суды исходят из того, что приравнивают их друг к другу. Поэтому нет существенной разницы между тем, какой именно договор подписывают стороны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Такая формулировка возможна в силу ст. 380 — 381 ГК РФ. Конкретная сумма задатка, которая обеспечивает будущие арендные обязательства, законом не оговаривается, согласовывается сторонами и зависит от:

  • величины арендных платежей;
  • продолжительности отсрочки между возникновением промежуточных обязательств и главных;
  • иных индивидуальных обстоятельств.

На практике размер задатка может составлять от четверти до целой месячной арендной платы.

Незаключение основной сделки в срок, который оговаривала предварительная, и отсутствие предложений об этом приведет к возврату уплаченного задатка с процентами (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Другой гарантирующий вариант для будущих обязательств предусматривает ст. 381.1 — 381.2 ГК РФ — это обеспечительный платеж.

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды{q} Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию{q}

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении{q} Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды. 

[1] Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.

Л. Е. Тимофеева

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

 эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector