Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Механизм страхования

Закон определил этапы страхования так: пред заключением ДДУ с дольщиком, застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем.

  • банкротства;
  • финансовой нестабильности;
  • предъявления прав на объект со стороны третьих лиц или ареста.

Указанный список не является исчерпывающим, причины,

https://www.youtube.com/watch{q}v=iTwXTIPOgbM

Говоря о том, может ли застройщик отказаться от страхования долевого строительства, закон однозначно говорит, нет.

  1. Поручительство со стороны банка. Данный способ не так популярен, по причине того, что банки требуют довольно серьёзный залог, в среднем он составляет 30% от стоимости объекта.
  2. Есть способ взаимного страхования, для чего создаётся специальное общество. Однако и такой способ не пользуется популярностью среди Российских компаний.
  3. Наиболее популярным и относительно простым способом страхования является договор со страховой компанией. Однако тут проблемы уже возникают с её выбором, так как к ней закон предъявляет довольно жёсткие требования, которым большая часть страховщиков просто не соответствует.

Очевидно, что, несмотря на срок действия закона, он уже составляет четыре года, Российскому рынку страхования ДДУ нужно время для развития, включая страховые компания. На сегодня к СК предъявляются конкретные требования для того, чтобы они имели право на страховании ДДУ.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:

  • с помощью общества взаимного страхования;
  • при участии кредитного учреждения;
  • с помощью страховой компании.

Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.

Заполнение бумаг

Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.

  1. Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
  3. Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.

Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.

Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.

Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.

При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.

Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.

Если же договор расторгается до наступления окончания срока, СК обязана исполнить свои обязательства перед страхователем. Если страховой случай произошёл в период действия договора, то компания обязуется помочь. Договор страхование рисков долевого строительства считается вступившим в силу с момента поступления первых взносов.

Как уже говорилось, застрахованным может быть весь объект сразу, или же по мере подписания ДДУ. Ведь в первом случае приходится сразу выделять крупную сумму для указанных целей.

  • страхование долевого строительства от недостроя по причине банкротства или временных финансовых трудностей, связанных с заморозкой активов компании;
  • получение жилого помещения, непригодного для проживания или построенного с нарушениями;
  • от уклонения застройщиком исполнять свои обязанности в полном объёме;
  • двойная продажа объектов недвижимости.
Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на получение требования в налоговой образец

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Конечно, перечень прочих страховых случаев может быть расширен по усмотрению сторон договора.

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

  • материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
  • получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
  • подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
  • инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

  • приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
  • были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
  • сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
  • крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям:

  • наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
  • банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
  • минимальный размер уставного капитала банка — от 200 миллионов рублей;
  • при этом размер своего капитал — от 1 миллиарда рублей;
  • свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
  • банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
  • наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

  • уставной капитал от 120 тысяч рублей;
  • собственный капитал на момент заключения страхового договора — от 1 млрд. рублей;
  • продолжительность работы на рынке услуг страхования — от 5 лет;
  • полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
  • компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться.

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

  • свидетельство о разрешении строительства;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
  • учредительные документы предприятия;
  • техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

  • финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
  • подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
  • характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.

Требования к страховым компаниям

В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.

Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:

  • при вынесении распоряжений государственных структур, направленных на полное прекращение или приостановление строительства;
  • в случае нарушений условий ДДУ, при недействительном договоре (не правомерность договора признаётся судом);
  • разрешение на строительство является незаконным;
  • оспаривание в ходе судебных разбирательств прав собственности или аренды по объекту.

ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.

Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория» и «Спасские ворота».

«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.

Предлагаем ознакомиться:  Договор об отчуждении исключительного права права и обязанности сторон

Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис» и «Капитал-резерв». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.

Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.

Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.

Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:

  • срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
  • финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
  • развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
  • оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.

Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.

  1. Участие компании в крупных объединениях.
  2. Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
  3. Устойчивое финансовое положение.
  4. Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
  5. Конкретный этап строительства.
  6. Дата завершения строительства.
  7. Общее количество дольщиков.

С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.

У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.

При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.

Для этого необходимо наличие одного из оснований:

  1. Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
  2. Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.

Наличие одного из этих оснований даёт право дольщикам обратиться в страховую компанию за компенсацией.

  • подать заявление в компанию с указанием на наступление страхового случая, которому приложен полный пакет документов, подтверждающих изложенные в заявлении факты;
  • после получения такого обращения от дольщика, компания приступит к процедуре проверки;
  • после вынесения положительного решения дольщик может получить положенную ему по договору сумму.

Все дальнейшие операции и взаимодействие юридических лиц происходит уже без участия дольщиков. Несмотря на то, что сама идея была довольно хорошей, должной эффективности она не показала. Застройщики, приняв новые реалии, не стали спешить с полноценной реализацией всех требований. По этой причине в 2017 году законодатели обязали всех застройщиков организовать компенсационный фонд, в который застройщик обязан отчислять процент с каждого подписанного договора. Эти средства будут направлены либо на выплату компенсации, либо на завершение строительства.

Для того чтобы воспользоваться компенсацией от фонда необходимо сделать следующие шаги:

  1. Обращение в фонд возможно после объявления конкурса на продажу имущества.
  2. Выплата дольщикам возмещения происходит в течение двух недель. Данная информация должна быть опубликована на официальном сайте, и только после этого можно подавать заявление на компенсацию, в указанное время и место установленной формы.
  3. При обращении в фонд дольщик должен иметь при себе паспорт и выписку из реестра требований кредиторов.
  4. Срок по выплатам ограничен десять днями, после подачи необходимого пакета документов.

Перечисленные этапы следует выполнять в той последовательности, как они перечислены.

  • средства фонда, которые формируются из отчислений застройщиков, могут быть направлены на компенсацию обманутым дольщикам;
  • по усмотрению потерпевших средства могут быть направлены и на завершение строительства обанкротившейся компании;
  • упрощена процедура по получению выплат;
  • всё управление осуществляется уполномоченным государственным органом.

Конечно, заморозки цен не наблюдается, но и ожидаемого скачка тоже не произошло, во всяком случае, на данном этапе.

Общество взаимного страхования застройщиков

https://www.youtube.com/watch{q}v=ezvE4bODSTs

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

  • заявление о вступлении;
  • учредительные документы юридического лица;
  • документ подтверждающий полномочия представителя;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
  • справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
  • справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
  • справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
  • сведения о географии деятельности компании.
Предлагаем ознакомиться:  Договор займа расчет процентов

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

  • обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса — серьезная преграда;
  • ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
  • тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Обязанности страхователей

Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.

Для застройщика они определены следующим перечнем:

  1. Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
  2. Своевременная оплата необходимых взносов.
  3. Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
  4. Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.

Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.

  • выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
  • оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.

По сути, это основные обязанности компании.

  • вносить необходимые платежи;
  • соблюдать условия по договору;
  • в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.

Особое значение страхования ДДУ

Конечно же, страхование ДДУ очень важно для любого кто решил купить квартиру в новостройке. Ведь пока объект полностью незавершён и не введён в эксплуатацию риск того что весь процесс может быть заморожен, превращён в долгострой или вовсе полностью остановлен из-за банкротства очень велик.

  1. Для приобретения будущей квартиры были привлечены средства по ипотечным программам, ведь в этом случае помимо выплаты застройщику, дольщик оплачивает проценты банку.
  2. Для подписания ДДУ были привлечены деньги по социальным программам.

Если в первом случае конечная стоимость покупки в несколько раз выше её стоимости, то во втором денежные средства целевые и по ним нужно отчитываться, в случае их возврата выдавшему органу рассчитывать на повторное использование уже не приходится. Такое положение вещей не может игнорироваться дольщиками, и тем более заставляет их обращать внимание на наличие страховки по ДДУ.

Для справки скажем, что при покупке квартиры по договору уступки прав все права на требование страховки переходят новому владельцу, тут важно соблюсти необходимые правила оформления и уведомления всех сторон договора.

Однако тем, у кого имеется ипотека, по которой обязательным является страхование предмета залога, может случиться, так что страховку можно получить только от одной компании. Все дело в том, что по одному страховому случаю получение возмещения из двух источников невозможно.

Контроль соблюдения норм законодательства

Участие застройщиками в системе страхования ДДУ не носит рекомендательный характер. Исполнение этого требования обязательно и контролируется отдельными органами государства.

При организации общества взаимного страхования, контроль остаётся за местными органами самоуправления. В случае участия страховых компаний, контроль осуществляет Центробанк РФ. Оба контролирующих органа гарантируют соблюдение всех норм действующего законодательства.

Важно знать, что в случае если застройщик требует оплату страховки от дольщика, ему необходимо обратиться с письменным заявлением или претензией к компании застройщику, для возврата уплаченной суммы. Если же результата добиться не удалось, то выходом станет обращение в суд с иском.

  • договор с застройщиком, по которому производится передача денег за страховку;
  • кассовый ордер или чек, подтверждающий поступление оговорённой суммы;
  • уведомление по доставке заказного письма с заявлением или бумага с подтверждением факта досудебного урегулирования.

Именно для исключения подобных ситуаций и вводится внешний контроль, деятельности компаний, задействованных в строительстве нового жилья.

В заключение нужно сказать, что строительный рынок является весьма рискованным, и, доверяя свои деньги и возможное жилье нужно быть очень внимательным.

  1. Его надёжность и опыт работы.
  2. Количество и качество уже сданных объектов.
  3. Отзывы других дольщиков.
  4. Участие в обязательном страховании и фондах по защите интересов дольщиков.

https://www.youtube.com/watch{q}v=vtm0WMT0G3E

Только внимательный подход к выбору партнёра сможет хотя бы отчасти защитить и обезопасить дольщика от обмана.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector