Взыскание штрафа с застройщика

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Если отбросить частные случаи, предусмотренные теми или иными договорами долевого участия, основанием к взысканию неустойки с застройщика считается неисполнение (или несвоевременное исполнение) определенных обязательств:

  • сдача объекта капитального строительства в эксплуатацию – завершение строительных и иных работ, предусмотренных договором, точно в указанный в ДДУ срок;
  • гарантийное устранение недостатков – на объект долевого строительства распространяется гарантия, продолжительность которой определена договором, но не менее 5 лет;
  • передача объекта долевого строительства в собственность дольщика – по окончании строительных работ квартира (иное помещение) передается в собственность участника долевого строительства.

Причин, по которым дольщики вынуждены вступать в конфликт с застройщиком, довольно много. Это и отсутствие денежных средств у девелопера, и расхождение фактически построенного объекта с проектной документацией, и непредусмотренное договором изменение проекта. Но какова бы ни была причина, дольщику от этого легче не становится. Ведь «на кону» – огромные вложения денег, зачастую еще и заемных.

https://www.youtube.com/watch{q}v=HYkD7l7rk50

Вообще, застройщики уже не хотят идти на открытую конфронтацию со своими клиентами. В случае срыва сроков, например, предлагают заключить дополнительное соглашение. Ведь по нему уже не удастся потребовать неустойку. Точно также поступают и при обнаружении недостатков: добросовестный дольщик обнаруживает разного рода дефекты, а застройщик предлагает их устранить (разумеется, без дополнительных выплат) когда-нибудь потом.

Так что же делать{q} Как минимум, попросить помощи юриста по долевому строительству. О мерах юридической поддержки можно узнать в этой статье. А если по какой-либо причине дольщик не может воспользоваться услугами юриста, то он должен помнить, что не обязан подписывать никаких дополнительных соглашений.

Расчет взыскиваемых сумм зависит от оснований для взыскания.

  • Взыскание за просрочку передачи объекта долевого строительства. В соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214 от 2004 года неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (от цены договора). Если дольщик – частное лицо, сумма неустойки удваивается.
  • Взыскание за низкое качество строительных работ и материалов. В соответствии с ч.8 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года и в силу положений п.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» сумма неустойки к взысканию составляет 1% цены объекта долевого строительства по договору за каждый день просрочки.

Размер неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора.

Калькулятор неустойки по 214 ФЗ

Калькулятор неустойки учитывает актуальный размер ключевой ставки от 17.09.2018 года (7,5%)

Помимо неустойки также подлежит взысканию:

  • компенсация расходов, связанных с неисполнением застройщиком условий договора;
  • компенсация морального вреда;
  • компенсация за юридические услуги, связанные с претензионной и судебной работой наемных юристов;
  • 50% от штрафа, налагаемого судом на застройщика (при доведении дела до суда).

В итоге получается довольно внушительная сумма, подчас сопоставимая со стоимостью жилья, а то и превышающая ее. Именно поэтому застройщики стремятся изо всех сил либо отказаться от выплаты, либо уменьшить сумму штрафа.

Казалось бы, что выхода у частного лица нет: арбитраж отклонит его иск ввиду не соответствия подсудности. На самом деле все не столь плохо, как это может показаться. В частности, придется заключить договор с юристом. Но не простой договор, а цессию – переуступить требования.

Это не значит, что дольщик «продает долг» вместе с квартирой и правом получить неустойку. Данный договор делает юридическую компанию легитимной стороной процесса – истцом. Соответственно, спор уже не будет подсуден районному суду, а перенесется в арбитражный. И у застройщика уже не остается шансов уменьшить размер неустойки. Далее алгоритм прост:

  • застройщик уведомляется о переуступке прав требования;
  • юридическая компания предъявляет свои претензии, пытаясь решить вопрос в досудебном порядке;
  • претерпев неудачу в мирном урегулировании конфликта, юристы переносят дело на рассмотрение арбитражного суда;
  • с учетом обстоятельств дела суд присуждает выплаты в полном объеме;
  • юристы перечисляют полученные денежные средства дольщику.

Вышеприведенный алгоритм максимально упрощен для понимания сути взыскания неустойки через арбитраж. Обо всех подробностях и нюансах расскажет юрист в рамках консультации. Отдельно лишь стоит сказать, что:

  • через арбитраж невозможно потребовать компенсацию морального вреда;
  • стоимость услуг юристов включается в иск, поэтому данный способ получения выплаты компенсации не обременителен для дольщика.

Добрый день, уважаемые дольщики! Меня зовут Андрей Лихачев. Я управляющий партнер юридической компании Хелп ДДУ. Хочу представить вам самую важную и самую информативную статью нашего сайта. В этой статье я собрал для вас наиболее полезные, актуальные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия.

Тут содержится выжимка советов и лайфхаков, собранная юристами нашей компании за многие годы работы. Я развеял некоторые мифы и постарался создать для вас целостную картину! Эта статья уже учитывает изменения практики взыскания неустойки в арбитражных судах и не только! Мы регулярно обновляем эту статью, внося в нее самые последние изменения правоприменительной практики. Дату актуализации статьи вы можете увидеть выше.

Я старался написать эту статью самым простым языком, снабдил ее несколькими примерами и структурировал так, чтобы вам было нескучно ее читать. Если после прочтения у вас останутся вопросы, мы всегда будем рады на них ответить!

Кстати, у нас новая акция! Подробнее тут: «Приемка квартиры от застройщика с участием юриста и эксперта в подарок!»

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля{q} Значит 2 февраля УЖЕ началась просрочка и надо заняться вопросом истребования неустойки с застройщика! Компенсацию получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Подробнее о получении неустойки за просрочку сдачи квартиры по ДДУ — узнайте в статье.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Обращаться с иском самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается за услугами к юристам или адвокатам. Дольщиков, в первую очередь, интересует стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика. И тут надо быть аккуратными.

Взыскание штрафа с застройщика

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги. Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки.

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017).

Предлагаем ознакомиться:  Учебный отпуск заочникам в 2020 году

В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Досудебная претензия полный размер

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

Совет № 9: Стоимость услуг по взысканию неустойки с застройщика или «Как не дать себя обмануть{q}»

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Решение Арбитражного суда

Сразу говорю: забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Да, даже арбитражные судьи начали кромсать эту сумму. У парочки судей из Арбитражного суда г. Москвы сформировалась принципиальная позиция: уменьшать неустойку ровно в 10 раз. Но об этом мы поговорим немного позже. Идем дальше.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. Есть доказательства несоразмерности или их нет – неважно. Суд знает свое дело и урежет неустойку. Не нужно тут искать логики и справедливости. Доводы о соблюдении законности в судах разбиваются об укоренившееся в головах судей суеверие: «Если мы будем так много денег взыскивать с застройщиков, то они не смогут закончить строительство».

А вот второе, указанное выше правило, имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку. Но тут тоже не стоит забывать, что судьи в нашей стране очень великодушны. Поэтому, даже когда растерянный и замотавшийся юрист ответчика забывает заявить об уменьшении размера неустойки, служители фемиды нередко ему об этом напоминают сами. Ну а что такого{q} Им же не сложно.

Ну и раньше еще можно было надеяться на Арбитражные суды. До лета 2019 года там была такая практика: в 85% случаев судья просто на автомате резал неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удавалось получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении. Но с 11 июля 2019 года ситуация резко изменилась. Мы подробно остановимся на этом дальше.

Я хочу, чтобы Вы сделали один важный вывод из моего совета № 1. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Совет № 2: Досудебная претензия – в чем подвох{q}

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии за просрочку все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд за неустойкой, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не получал. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

  • Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
  • Лучше всего отправляйте претензию по неустойке ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
  • Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей{q}

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника.

Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

Предлагаем ознакомиться:  Взыскания за нарушение трудовой дисциплины: основания, особенности оформления

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Несмотря на многочисленные поправки в законе №214 от 2004 года, застройщики по-прежнему вправе требовать уменьшения неустойки. Это делается несколькими способами.

Гензель Виталий

В момент получения претензии застройщик предлагает заключить мировое соглашение. Естественно, с уменьшением цены или отказом от выплаты неустойки. Все зависит от оснований к взысканию. Некоторые дольщики согласны довольствоваться малым, на что и идет расчет. И лишь 7-10% всех недовольных доводит дело до суда. Но и здесь есть важный нюанс. О том, как судиться с застройщиком, можно узнать из этой статьи.

Речь идет о 333 статье ГК РФ, руководствуясь положениями которой застройщики в суде добиваются снижения неустойки. Судьи, в основном, пытаются не довести девелопера до банкротства и максимально оберегают его финансовую состоятельность. Но это – районные суды, в которые обращается большая часть дольщиков.

Валерия и Сергей Б. из Москвы заключили ДДУ с московским застройщиком. Но девелопер пропустил срок сдачи дома на 4 месяца, в связи с чем молодые люди решили взыскать неустойку через суд. Ими была составлена претензия, которую застройщик проигнорировал. Сергей, наслышанный об уменьшении суммы неустойки, посетил юриста с вопросом – как заставить застройщика расплатиться «по полной».

Юридические лица получают компенсацию неустойки по ДДУ без снижения процентов неустойки. Почему{q} Всего лишь потому, что споры между юрлицами рассматриваются в арбитраже, где положения 333 статьи ГК РФ применяются исчезающее редко.

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки. Пару раз отсудиться и побегать с исполнительными листами.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом суммы на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером. При этом суды реже урезают неустойку на будущее – что является большим плюсом.

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания суммы неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист к приставам либо в банк.

Если просрочка большая, и сдача еще не скоро,  то безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Так вам больше присудят и получите деньги сразу, не дожидаясь сдачи дома.

Если просрочка небольшая, и сдача планируется уже через несколько месяцев, то лучше изначально заявить требование о взыскании уже начисленной неустойки, а также неустойки за будущий период. Ведь если, к примеру, решение суда будет вынесено за две недели до передачи вам ключей, то у вас останется маленькая часть еще непросуженной неустойки, начисленной за эти две недели. Идти с отдельным иском из-за 20 000 рублей{q} Игра просто не будет стоить свеч.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Сроки исковой давности определены в 3 года, в соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ. Но это не значит, что не получится взыскать неустойку по истечению 3 лет: в силу того, что неустойка рассчитывается за каждый день отдельно, взыскать деньги с застройщика по ДДУ можно, но не за весь период просрочки, а только за последние 3 года.

Но районные суды нередко руководствуются ст. 207 ГК РФ и отказывают в рассмотрении дела, мотивируя истечением срока исковой давности. Но достаточно в иске сослаться на Постановление Президиума ВАС от 2009 и 2013 годов, которые исключают применение ст. 207 ГК РФ в контексте ситуации.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Выможете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

https://www.youtube.com/watch{q}v=UjqObv3Bymo

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Совет № 6: Арбитраж или районный суд{q}

Ну вот мы и добрались до самого интересного. И тут я бы хотел немного погрузить вас в историю. Но уже в рамках другой статьи. Перейдите сюда, и почитайте. Обещаю:  это будет быстро и не скучно. И не забудьте вернуться к настоящей статье. Впереди самое важное.

Итак, на настоящий момент, как вы уже поняли, арбитраж утратил свои основные преимущества. Арбитражные суды не взыскивают штраф, а суммы взыскания, согласно нашей аналитике, могут варьироваться от 10% до 100% от суммы неустойки. Более стабильная практика наблюдается в АС Московской области. Там по-прежнему чаще всего можно рассчитывать ровно на 50% от неустойки.

Предлагаем ознакомиться:  Знак уступи дорогу штраф

АС г. Москвы удивляет своими решениями, так как нередко в них не удается проследить ни логики, ни закономерности. Но у нас все-таки выходит время от времени получать там 100% решения без урезаний. Мы обычно публикуем их в нашем . Кстати подписывайтесь!

В связи с «падением гегемонии арбитражных судов», суды общей юрисдикции (СОЮ) снова, как в старые добрые времена, вышли на первый план.  Царящий в большинстве районных судов бардак и волокита, конечно, нам мешают, но мы уже выработали алгоритм борьбы с этим.

Практика урезаний в СОЮ встречается диаметрально противоположная. Обычно это зависит как от суда, так и от конкретного судьи. Именно это, еще несколько лет назад, побудило нас к сбору аналитики. Мы собрали информацию по взысканиям практически на каждый суд и на каждого судью. И свели это в единую систему, которая позволяет нам повышать процент взысканий, верно выбирая подсудность при подаче исков.

При проведении предварительного анализа мы учитываем множество факторов:

  • сумма неустойки за просрочку сдачи объекта по ДДУ;
  • наличие второстепенных требований (аренда, переплата по ипотеке и др.);
  • практика суда по месту жительства дольщика;
  • практика суда по месту нахождения застройщика;
  • платежеспособность застройщика;
  • наличие либо отсутствие возможности смены постоянной регистрации дольщиком;
  • аналитическая информация по выбранной подсудности;
  • и другие второстепенные факторы, такие как сроки рассмотрения дела, задержки в выдаче исполнительных листов и т.д.

Чем меньше размер неустойки по ДДУ, тем выгоднее обращаться именно в суд общей юрисдикции. При крупных размерах неустойки, и совпадениях некоторых других факторов, по-прежнему есть смысл обращаться в Арбитраж. Все очень субъективно и индивидуально. Так же есть возможность комбинировать два разных способа. Для проведения нашими юристами бесплатного анализа вашего вопроса и вашего застройщика, оставьте заявку у нас на сайте.

Совет № 7: Подсудность в СОЮ

Как мы уже выяснили, в 9 из 10 случаев выгоднее обращаться в суд общей юрисдикции. В Москве это районные суды: Савеловский, Чертановский, Хорошевский, Люблинский и др. А в Московской области это городские суды: Балашихинский, Одинцовский, Видновский и т.д.

При цене иска (читай размере неустойки) до 100 000 рублей – дело подлежит рассмотрению у мирового судьи.

Спор о взыскании неустойки с застройщика относится к категории потребительских. И соответственно, тут действует правило альтернативной подсудности. Подать заявление можно в суд по месту своей регистрации, по месту нахождения строящегося дома или ответчика.

Два последних варианта менее предпочтительны, так как в этих судах много дел к этому застройщику, и существует вероятность, что судьи уже знакомы с представителями ответчика. Такое знакомство может вызвать лояльность судей к застройщику, что совсем нам не на руку. Однако это не является универсальным правилом в спорах о неустойке по ДДУ.

Совет № 8: Как сэкономить на пошлине{q}

Обращаясь в районный суд за неустойкой, в отличие от арбитража, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=k1IlW2j_trU

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати, в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Совет № 10: Как суды отказывают в неустойке

К сожалению, многие застройщики прибегают к подлым приемам, дабы избежать ответственности за несоблюдение ими сроков по ДДУ. Дольщики, которые не интересуются вопросом взыскания неустойки заблаговременно, часто попадают в эти ловушки и собирают на себя все расставленные застройщиком капканы. В результате суды просто отказывают в исках о неустойке по ДДУ.

Тут поговорим об одном из самых распространенных и подлых трюков. Назовем его «Создание иллюзии уклонения». Какая цель у менеджеров застройщика{q} Поскорее сдать объект и минимизировать убытки по неустойкам. Как они этого достигают{q} Рассмотрим пример.

Срок сдачи объекта по ДДУ: 31 мая 2019 года. Фактически дом уже введен в эксплуатацию, но еще не готов к передаче. Передача запланирована на начало августа. Застройщик направляет дольщику уведомление о готовности объекта к передаче, сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К примеру, 25 мая 2019 года.

Дольщик, получив уведомление, звонит застройщику и просит назначить ему дату и время осмотра (т.е. приемки). Но оператор сообщает, что запись возможна только через сайт. Либо записывает вас на 15 июля 2019 года. Мотивируя такую позднюю запись большим потоком обращений. Хотя на самом деле объект просто не готов.

Дольщик дожидается начала июля, звонит, а ему сообщают, что дату приемки перенесли на август. В августе дольщик приезжает на приемку, обнаруживает кучу недостатков, и строители обещают устранить все до 15 сентября. При этом менеджеры отказываются подписывать какие-либо акты осмотра.

Далее возможно два варианта. Либо застройщик устраняет недостатки и передает объект 15 сентября, либо, не дожидаясь этой даты он направляет односторонний акт, ссылаясь на уклонение участника долевого строительства от приемки объекта.

В итоге, когда дольщик обращается в суд за неустойкой, юрист застройщика представляет направленное в адрес дольщика уведомление о готовности объекта от 25 мая. И говорит: «Ваша честь, просрочки не было! Мы приглашали его, а он не пришел. Специально не приходил, чтобы время потянуть. Чтобы денег с нас содрать побольше!»

Дольщик бьет в грудь кулаком, и кричит что звонил записывался, что приезжал на осмотр, что были недостатки и т.д. А суд спрашивает: «Как вы можете это доказать{q} Какие у вас есть документы в подтверждение ваших доводов{q}» В ответ тишина. Решение: «В иске отказать.»

Как бороться с такими подлыми выходками застройщиков, и как правильно поступить в такой ситуации мы рассказали в нашей популярной статье про ошибки дольщиков при взыскании неустойки с застройщика.

Совет № 11: Висит груша — нельзя скушать

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если исполнительный лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло{q} Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание исполнительного листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

https://www.youtube.com/watch{q}v=Rw_hCLbMBsM

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на услуге по взысканию неустойки с застройщиков (через СОЮ и через арбитраж). Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector