Что значит границы земельного участка не установлены

Риски приобретения участков с неустановленными границами

Довольно распространенная ситуация, когда собственники соседних участков не могут огородить землю, конфликтуют и обращаются в суд. Если оба участка не имеют установленных границ, то суд, как правило, отказывает обеим сторонам. Например, в одном деле собственники соседних земельных участков обратились с встречными требованиями в суд.

Одна сторона требовала устранить препятствия в пользовании землей, а вторая — установить границу между участками. При этом границы ранее были не установлены и не были согласованы в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении обоих исков, отметив, что границы земельного участка должны устанавливаться при его межевании, которое производится правообладателем во внесудебном порядке, а при наличии спора уже при согласовании границ правообладатели могут обратиться в суд за его разрешением (решение Тяжинского районного суда Кемеровской области по делу № 2-309/2015 от 25.12.2015).

https://www.youtube.com/watch{q}v=b0x98rryidI

Тоже довольно распространенное явление. Будущий собственник приобретает (покупает или получает в наследство) участок с неустановленными границами, затем проводит межевание. В результате выясняется, что на приобретенной земле располагаются объекты третьих лиц, которые нельзя перенести или снести. Из-за этого уменьшается полезная площадь участка и его реальная стоимость.

Например, в одном деле (решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-412/16 от 30.03.2016) лицо приобрело участок с неустановленными границами. В процессе межевания выяснилось, что по территории этого участка проходит газопровод низкого давления, проложенный к соседнему дому.

Новый собственник земельного участка попытался признать газопровод самовольной постройкой. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что строительство ветки было согласовано всеми инстанциями на специально выделенных землях. При этом, когда велись работы по прокладке трубы, будущий учас­ток истца не имел установленных границ.

О том, что ветка газопровода проходит по его земле, новый собственник узнал только в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении требований, отметив при этом, что покупатель приобрел участок с ограниченными правами на землю (ст. 56 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок получил обременение в виде газопровода. Сумеет ли теперь новый собственник продать эту землю или возвести на ней постройку — большой вопрос.

На практике бывают случаи, когда покупатели приобретают тот участок, который указан в до­кумен­тах, осматривают его перед покупкой, но вот о том, что в реальности является предметом сделки, новый собственник узнает, только когда устанавливает забор или ограждение.

Вообще неспециалисту трудно оценить месторасположение участка на местности, особенно если он находится в поле, а его границы никто до этого не установил. В такой ситуации покупатель слабо представляет себе реальный размер и мес­тонахождение своего будущего надела. И только заплатив деньги, а потом, вызвав геодезиста, покупатель приходит к выводу, что ему продали совершенно не то, что он хотел изначально приобрести.

Например, в одном деле (решение Иркутского районного суда Иркутской области по делу № 2-1951/2013 от 12.11.2013), покупатель земельного участка обратился в суд с требованием признать до­гово­р купли-продажи недействительным в порядке ст. 179 ГК РФ. Поводом для обращения в суд послужил тот факт, что ответчики продали ему не тот надел, который показывали при осмот­ре.

В свою очередь продавцы выдвинули контраргументы, указав, в частности, что покупатель лично землю не осмат­ривал. Вместо покупателя участок осмотрела его супруга, но так как участок достаточно большой, границы его не определены и большая часть ограждающих колышков в момент осмотра отсутствовала, то она не смогла правильно оценить его местонахождение и размеры.

С течением времени земля без установленных границ может и вовсе исчезнуть. Классический пример такой ситуа­ции — спор, рассмотренный Пачелмским районным судом Пензенской области (решение № 2-163/2012 от 11.02.2013).

кадастровый паспорт, постановление администрации об изменении вида разрешенного использования земли, свидетельство о праве собственности. Единственный момент — сведения о мес­тоположении границ участка были ориентировочными, что, впрочем, не является препятствием для сделки купли-продажи. Однако пос­ле оформления сделки у покупателя начались неприятности.

Чтобы использовать приобретенный участок, необходимо было провести кадаст­ровые работы. Вызванный для межевания кадастровый инженер заявил, что по адресу расположения надела уже сформирован другой участок, который занесен в кадастр. Ему присвоен номер и установлены границы. Следовательно, провести работы с новым наделом невозможно, так же как и использовать его, потому что фактически этого участка просто не существует — на его месте уже расположен другой земельный участок, который полностью перекрывает приобретенную землю.

В этом споре суд принял сторону истца и признал до­гово­р незаключенным. Мотивируя свое решение, судья сослался на то, что из до­гово­ра нельзя определенно установить, о каком вообще имуществе шла речь в до­гово­ре (ст. 554 ГК РФ).

Данная ситуация встречается, пожалуй, чаще других, и, как правило, в нее попадают наследники либо покупатели. Получив землю, они уже на местности понимают, что их права нарушены. Судебные разбирательства чаще всего заканчиваются для истцов безрезультатно.

Так, в одном деле (решение Увинского районного суда Удмуртской Республики по делу № 2-449/2013 от 09.07.2013), гражданин приобрел земельный участок и жилой дом. Затем, сопоставив реальную площадь своего надела с той, что была указана в акте, покупатель пришел к выводу, что сосед, поставив новый забор, захватил часть его земли, и обратился в суд за защитой своих прав.

В суде выяснилось, что новый забор, который потребовал перенести истец, построен на месте старого ограждения, и прежний собственник участка против его размещения не возражал. В итоге суд отказал в иске, отметив, что поскольку межевание земельного участка истца не проводилось, его границы не устанавливались, то участок считается поставленным на кадастровый учет декларативно, а его площадь является ориентировочной и подлежащей уточнению. Следовательно, права истца сосед не нарушал.

Первое правило, которым необходимо руководствоваться, приобретая земельный учас­ток: в принципе стоит избегать покупки земли с неус­тановленными границами. Если необходимость приобрести такой участок все же велика, надо понимать, что минимизировать риски помогут юрист по земельным вопросам и кадаст­ровый инженер.

Если же участок с неустановленными границами уже приобретен или достался по наследству, то следует приступить к процедуре межевания. На первом этапе собирается информация для его проведения и выяснения юридических границ участка. Сначала надо выявить всех заинтересованных лиц. Как правило, это владельцы или арендаторы соседних земельных участков (п. 3 ст.

39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О кадастровой деятельности», далее — Закон о кадастровой деятельности). Даже если собственник знает соседей лично, все равно необходимо запросить сведения из Росреестра (раньше это была выписка из ­ГКН, а теперь — выписка из ­ЕГРН). Такой запрос является платной услугой.

Необходимо также решить, будут ли устанавливаться какие‑либо знаки (в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 31.12.2009 № 582 «Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки (закладки)» существуют три типа межевых знаков: металлические трубы, деревянные столбы и металлические марки с крестообразной насечкой) на местности) или нет (п. 5 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

Процедура досудебного урегулирования спора о границах изложена в приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в котором пре­ду­смот­рена возможность повторного согласования. Для этого инженер создает новый чертеж и на его обороте составляет акт, где фиксирует сведения о спорных точках.

Первая задача, которая возникает при обращении в суд, — это определение предмета иска. Если рассматривать вопрос о неустановленных границах в чистом виде, то здесь можно выделить два вида судебных разбирательств. Во-первых, это тяжбы об установлении границ между соседними участками. Во-вторых, это споры, выте­кающие из отказа собственников участков или муниципальных органов согласовать границы.

Некоторые юристы выделяют еще и третий вид споров — о разделе участка и пос­ледую­щем установлении границ. Представляется, что такой подход не совсем верный, так как первоначальным предметом судебного разбирательства в данном случае является определение порядка использования земли, которая затем делится между сторонами. Поэтому вопрос о границах в данном случае является ­вторичным.

Наиболее часто встречаются споры об установлении границ между смежными землепользователями. И здесь есть несколько тонких моментов, которые необходимо иметь в виду, участвуя в такого рода разбирательствах.

Спор о границах земельного участка

Здесь следует заметить, что формулировка требований «отменить результаты межевания» является неграмотной. Что такое результаты межевания{q} Это план и землеустроительное дело. Иными словами, техническая до­кумен­тация. Сама по себе она не может нарушить права субъектов.

Если же исходить из норм закона (п. 3 ч. 1 ст. 7 старого Закона о кадастре и п. 2 ст. 8 нового Закона о госрегистрации недвижимости), то права истца нарушает недостоверная информация в ­ЕГРН (ранее — в ­ГКН), касающаяся сведений о земельном участке ответчика, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе сведений о его границах. Следовательно, истцу необходимо заявлять требование признать такие сведения недействительными и исключить их из реестра.

Однако это лишь часть требований, которые необходимо заявить. Отметим, что раньше суды действительно иног­да выносили такие решения и возвращали ситуацию в прежнее русло. Однако Московский областной суд положил конец этой практике (см. постановление Президиума Московского областного суда от 05.08.2015 № 367), указав, что основанием для внесения необходимых изменений в сведения о местоположении земельного участка будет являться решение суда об установлении спорных границ участка в конкретных координатах.

1) признать недействительными, а также исключить из ­ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельного участка (кадастровый номер такой‑то), принадлежащего (тому‑то) и находящегося по адресу…;

2) установить смежную границу между участком (кадаст­ровый номер такой‑то) и участком (кадастровый номер такой‑то) на основании координат, которые имеются в приложении к экспертному заключению (либо в межевом плане).

Прежде чем подавать заявление в суд, необходимо иметь на руках межевой план, пусть даже и не внесенный в Росреестр (см. п. 1 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года, утв. Президиумом Московского областного суда 17.06.2015). Судья во время заседания определит, какие до­кумен­ты являются верными, либо просто назначит землеустрои­тельную экспертизу.

Второй момент, на который следует обратить внимание, вступая в судебный спор о неустановленных границах, — сбор доказательств. Как правило юристы, представляю­щие интересы собственников земельных участков в судах, основной упор делают на стандартные до­кумен­ты, предоставляемые клиентами, и показания свидетелей.

Это, безус­ловно, правильно, однако нельзя забывать и о других моментах. В частности, желательно запрашивать из Росреест­ра материалы инвентаризации. Они особенно важны, когда границы участков являются неуточ­ненными. Также полезными могут быть и копии из ортофотопланов — обычные фотографии местности с воздуха.

Читатели, имеющие представление об археологии, подтвердят, что специалисты, работающие в данной отрасли, часто используют аэрофотосъемку для поиска и уточнения места проведения раскопок. Подобный способ можно использовать и при выяснении фактических границ земельных участков. Как правило, если ограждения стояли долгое время, то они оставили след на местности.

На земле его определить сложно, а вот при аэрофотосъемке достаточно просто. Более того, в зависимости от того, как собственники использовали землю, можно сделать выводы и о конфигурации участков. Например, в одном из регионов Поволжья съемка с беспилотного аппарата показала фактические границы участков.

Для подобной съемки сегодня используют беспилотные летательные аппараты (­БПЛА). В интернете можно легко найти компании, которые оказывают подобные услуги.

Наряду с вышеперечисленными материалами большое подспорье в ходе процесса окажут выписки из похозяйственных книг, техпаспорта и другие до­кумен­ты. Кроме того, юристу, ведущему дело, желательно выехать на местность и осмот­реть спорные участки. Здесь надо обследовать территорию, обратив внимание на природные и искусственные объекты, которые находятся на участке более 15 лет.

https://www.youtube.com/watch{q}v=M3-_J6RayiM

Таким образом, еще на стадии досудебной подготовки надо собрать как можно больше фактического материала, не ограничиваясь выписками из ­ЕГРН и показаниями свидетелей.